Strategiaruletti

Olette varmaan kiinnittäneet huomiota, että moni blogin pitäjä on aloittanut ensin indekseillä ja sitten jonkin ajan kuluttua vaihtaneet strategiaa? Kokemuksen kartuttua ollaan ylituoton toivossa uskottu ensin kasvuyhtiöihin, seuraavaksi saarnattu momentum- ja arvostrategiaa ja lopuksi strategiaruletti on saattanut pysähtyä osinkoaristokraatteihin. Pörssiä ohjaa vahvasti ahneus ja pelko eli jos jostain on saanut tuottoa niin rahat ohjautuvat sinne ja jossain vaiheessa myydään kurssilaskun tai lisätappion pelossa. Kirjoitin jossain vaiheessa, että rahastot ja indeksit ovat porttiteoria näkemyksen ottamiseen. Usko omiin kykyihin kasvaa ajan kanssa ja oman tietämyksen lisäännyttyä ollaan valmiita sijoittamaan suoraan osakkeisiin parhaaksi katsomallaan strategialla. Näen tämän aivan luonnollisena ilmiönä ja todellisuudessa ylituottoa on tarjolla markkinoilla, mutta henkilökohtaisesti en usko omiin kykyihini voittaa markkinaa pitkässä juoksussa. Tämä ei kuitenkaan poista sitä takaraivossa kummittelevaa ajatusta, että josko kuitenkin yrittäisin ainakin pienellä panostuksella. Näin tulee myös varmuudella tapahtumaan, jos löydän sopivia ostokohteita.

Mietin omia tavoitteita ja kohteita vuodelle 2018 ja päädyin jonkin asteiseen kompromissiin, johon siirryin jo vuoden 2017 kesällä. Säästän edelleen kuukausittain 50% rahastoihin ja indeksiin sekä toisen 50% joko pistän puskurirahastoon tai sijoitan suoraan osakkeisiin. Jätän takaoven tarkoituksella auki mahdolliselle kurssilaskulle ja samalla varaudun korkojen nousuun sijoitusasuntojen lainojen osalta. Tarkempi jaottelu on nähtävillä Tavoitteet välilehdellä.

Lähtökohtana oli sopiva maantieteellinen ja ajallinen hajautus ja koin onnistuneeni siinä suhteellisen hyvin. Suurin paino tulee olemaan USA:ssa, vaikka kasvu sielläkin on jatkunut jo pitkään ja keskuspankki on karsimassa tukitoimia sekä nostamassa ohjauskorkoa. Yhtiöiden tulokset ovat kuitenkin olleet suhteellisen hyvällä tasolla ja suuret yhtiöt toimivat globaaleilla markkinoilla ympäri pallon. Uutena salkkuun valitsin Warren Buffetin luotsaaman Berkshire Hathaway:n. Pienenä selvyytenä on syytä varmaan mainita, että valitsin kyseisen yhtiön B-sarjan. A-sarja olisi toki ollut kiva, mutta yhden osakkeen arvo on karvan alle 300 000 USD eli aivan kuukausittain suoritettavaan ostoon ei omat nappulat riitä. En keksinyt yhtään vastaväitettä kysymykseen miksi en sijoittaisi kyseiseen osakkeeseen? Tätä paperia saa harvoin halvalla, joten ajallinen hajautus lienee se fiksuin tapa hankkia kyseistä yhtiötä. BRK.B:n kuukausittaiset ostot toteutan Degiron kautta, jolloin kustannukset jäävät siedettävälle tasolle.

Eurooppalaiset sijoitukset toteutan Nordnetin kautta raapien rusinat pullasta. Jatkan superrahastojen kuukausisijoittamista ja lisäksi uutena mukaan tulee Euro Stoxx 50 ETF. Rusinat pullasta vertaus tarkoittaa tässä yhteydessä luonnollisesti mahdollisimman pieniä kuluja riittävällä hajautuksella. Seligson rahastoyhtiö jatkaa myös mukana kahden rahaston voimin. Russian Prosperity ja Global TOP25 Brands ovat valintani heidän valikoimastaan.

En itse keksinyt miksi tätä omaa strategiaani voisi kutsua, mutta jos saat sen sorvattua johonkin strategian määritelmään niin laita ehdotuksesi kommenttikenttään.

Härkä, jäitä kypärään! Terveisin, Karhu

Elämme oikein mukavaa nousukautta ja tämä riemuhan on kohta jatkunut vuoden 2012 puolesta välistä tähän päivään saakka muutamaa aivastusta lukuun ottamatta. Nousukaudet on kestänyt laskukausia pidempään menneisyydessä, mutta on syytä pitää mielessä se fakta, että olemme jälleen päivän lähempänä seuraavaa laskukautta. Merkkejä huipusta on kuitenkin ollut minun mielestä selvästi nähtävillä kuluvan syksyn aikana. Pörssiin on listautunut lukuisia uusia yrityksiä, sijoittamisesta kirjoittelu on yleistynyt iltapäivälehdissä, kurssit rikkovat ennätyksiä ja lisäksi sijoituksissa onnistuneet ovat saaneet guru-liitteen eteensä haastatteluissa.

Muistan ensimmäiset osakeostoni ja sen pakottavan tunteen seurata kurssien liikeitä päivittäin. Hyvältähän se tuntuu, kun osakkeet ovat vihreällä ja pörssikurssit osoittaa kohti koillista. Onnistumiset luonnollisesti ruokkivat itseluottamusta ja tulee halu tehdä lisää kauppoja, koska rahan makuuttaminen nollakorkoisella tilillä on täysin järjetöntä jos toisaalla saa useamman prosentin tuoton. Keskustelupalstoilla muutaman päivän laskut nimetään alennusmyynneiksi ja ne nähdään vain ja ainoastaan hyvinä paikkoina tankata lisää osakkeita. Tähän väliin kirjoitusta tulee se klassinen ja kaiken kivan pilaava tylsä sana - mutta.

Kurssien nousu voi tietenkin jatkua tästä hetkestä ikuisuuteen, mutta sen todennäköisyys on täysin olematon. Oletko koskaan uhrannut ajatusta sille, miten reagoit jos kurssit kääntyvätkin laskuun? Tartutko rohkeasti tippuvaan puukkoon ja tankkaat ”alennuksesta” lisää? Entä jos kurssit laskevat vielä ja käteispuskurisi alkaa olla käytetty? Otat tietenkin velkavipua, koska kurssit eivät voi enää laskea? Mutta valitettavasti ne voivat vielä laskea lisääkin. Tuleeko sinulle siinä vaiheessa mieleen kuningas idea ja myyt osakkeet, jotta voit ostaa ne halvemmalla takaisin? Mutta entä jos tämä ajoitus ei onnistukkaan? Ostat osakkeet takaisin liian aikaisin ja kurssit jatkaa laskuaan. Heität mahdollisesti pyyhkeen kehään ja myyt kaikki pois etkä halua koskaan kuulla puhuttavan osakkeista.

Jos olet tullut ensimmäistä kertaa markkinoille viimeisen parin vuoden aikana, niin nyt olisi jo korkea aika miettiä miten on järkevintä toimia jatkossa. En kehoita ketään myymään salkkua tyhjäksi ja odottavan kädet näppäimistöllä romahdusta vaan yritän rohkaista pitämään pään kylmänä ja miettimään eri tilanteita ennakolta. Sijoittamalla sinun varallisuutesi kasvaa pommin varmasti pitkässä juoksussa, kunhan vältät pahimmat karikot ja virheet. Tähän meneillään olevaan nousukauteen kerkeää varmasti mukaan. Hyviä kohteita ja tilaisuuksia tulee varmasti vastaan myös tulevaisuudessa, joten miksi uhrata varma varallisuuden kehittyminen kaikki mulle heti nyt tyyppisellä asenteella?

Kolme tipsiä, joita noudattamalla sinun varallisuus kasvaa varmasti tulevaisuudessa:

1. Sijoita pitkäjänteisesti ja minimoi kulut.

Luovu pikavoittojen tavoittelusta ja aseta tähtäin pidemmälle 5-20. vuoden päähän. Vältä pienien pörssierien ostoja ja ylihintaisia sijoitustuotteita. Voit myös siirtyä pienikuluisiin rahastoihin, indekseihin, ETF:iin tai kerää sijoitettavaa summaa niin kauan, että kulut jäävät alle 1% sijoitettavasta summasta.

2.  Opiskele koko ajan lisää.

Netistä löydät paljon tietoa ja kirjastosta saat lainattua sijoittamiseen liittyviä kirjoja maksutta. Voit koko ajan tulla paremmaksi sijoittajaksi ja kehittyä sijoittamiseen liittyvissä asioissa. Jos et guru-luokkaan päätyisikään niin perehtymällä pienennät merkittävästi riskiä tehdä isoja virheitä ja pysyt riittävän etäällä karikoista ja sudenkuopista.

3. Tee oma sijoitussuunnitelma ja pysy siinä.

Jos sinulla ei vielä ole suunnitelmaa niin tee se nyt. Yksinkertainen strategia on parempi kuin ei strategiaa lainkaan. Yksinkertaisemmillaan riittävät tiedot ovat: Mihin sijoitan, mihin hintaa / kuinka paljolla, millä aikavälillä ja perustelut miten päädyit valitsemaan juuri kyseisen tavan toimia.

Esimerkiksi: Sijoitan 100 eur kuukausittain vuonna 2018 pienikuluiseen OMX25 indeksiin. Valitsin OMX25 indeksin, koska saan helposti tietoa indeksin osakkeista eri lähteistä ja uskon Suomen talouskasvun jatkuvan ja sen näkyvän parantuneina tuloksina pörssiyhtiöissä.

Laiskan sijoittajan S&P500 strategia

Tässä alkaneen marraskuun ratoksi aloin pohdiskelemaan sijoitusstrategian radikaalia yksinkertaistamista. Lueskelin Seligsonin neljännesvuosikatsauksen pääkirjoitusta ja mieleen tuli keskittää koko kuukausittainen säästäminen ainoastaan S&P500, josta löytyy hyvin dataa ja hajautus tulisi kuitenkin  hoidettua lähes kaikilta muilta osin paitsi maantieteellisesti. Onko tämä nykyään enää edes tarpeellista, sillä markkinat ovat globaalit ja laineilla on tapana lyödä läpi maailman jos isompia heilahduksia tulee. Strategia olisi ainakin yksinkertainen, kustannustehokas ja siinä olisi todella helppo pysyä.

Tämähän olisi tietenkin todella tylsä strategia eikä siinä pääsisi sähläämään omiaan, mikäli joka kuukausi survoisi saman summan S&P500 ETF:aan. Mielestäni nykyisillä kursseilla koko summan laittaminen kuukausittain ei tunnu järkevältä vaihtoehdoilta. Tähän mietin ottaa mukaan esimerkiksi Morningstarin datan ja määrittelisi kriteerit miten suurella summalla kuukausittain ostot tapahtuisivat eli jos mittarit näyttäisi ylihintaa niin ostot olisivat esimerkiksi vain 20% kuukausittain sijoitettavasta pääomasta ja loput kuukausittaisesta summasta laitettaisiin käteispuskuriin odottamaan edullisempia aikoja. Ja puolestaan jos ETF näyttää valittujen tunnuslukujen puolesta halvalta niin kuukausittain sijoitettavaa summaa voisi korottaa käteispuskuria syömällä yli 100%:n. Sijoittajan laiskuudesta riippuen muutoksia prosentteihin voisi tehdä kuukausittain, kvartaaleittain tai puolivuosittain.

Vihkoonhan strategian saisi vedettyä ainoastaan jos osakepaino jää liian pieneksi tai määrittelee käytettävät tunnusluvut väärin jääden sen johdosta parhaiten tuottojen kuukausien kelkasta. Taidan kuitenkin jossain välissä tutkia löytyisikö sopivaa dataa laskelman tekemiseen helposti ja millaiseksi tuotot muodostuisivat miettimälläni strategialla versus joka kuukausi täsmälleen saman summan sijoittamalla S&P 500:aan. Vai oletko sitä mieltä, että juuri yrityksessä markkinoiden ajoitukseen koko homma karahtaa kiville?

Velkavivun kolmannen kvartaalin osavuosikatsaus

Vuoden 2017 kolmannen kvartaalin tapahtumat kiteytetysti:

• Säästösuunnitelma toteutui uuden allokaation mukaan
• Kolme kpl alle 200 euron ostoja Aktia ja Rapala Nordnetin kampanjan kautta
• SSAB salkusta ulos 

Kvarttaalin aikana tuli myös lainat kilpailutettua ja tämä operaatio kyllä maksaa itsensä takaisin. Hivenen vaivaa se vaatii, mutta kyllä siinä tuntipalkoille pääsee. Pankeilla tuntuisi olevan päällä kilpailu laina-asiakkaista eli nyt on otollinen aika kilpailuttaa lainat. Suosittelen ehdottomasti kilpailutusta, mikäli marginaalisi on 1% pinnassa. Kannattaa kysäistä tarjous parista kolmesta pankista ja sen jälkeen viedä paras tarjous nykyiseen pankkiisi ja keskustella mihin hintaan laina sieltä irtoaisi. Mikäli oma pankki antaa saman tai paremman tarjouksen niin sitten vielä kysely parhaasta ei nykyisestä pankista, että löytyykö halua uuden asiakkaan saamiseen. Muistakaa myös neuvotella muistakin asioista kuin pelkästä marginaalista. Lainanperustamiskulu, viitekoron ilmainen vaihto ja mahdollisuus kuluttomaan lyhennysvapaaseen kannattaa ottaa esille.

Pyörähdin myös Arvopaperin järjestämillä Rahapäivillä ja ilokseni huomasin, että mukana oli myös nuoria sijoittajia. Yleisö kyllä koostui pääosin senioriväestöstä, mutta syy tähän saattaa olla myös ajankohta (arkena työaikana) eikä nuoremmilla välttämättä ole mahdollisuutta osallistua siihen aikaan. Sijoittaminen on ollut minun silmääni vahvasti esillä mediassa ja uusia bloggareita on tullut mukaan kiitettävästi. Tähän kun vielä yhdistetään listautumisbuumi niin voisi veikata ihan mutupohjalta, että rynnistämme kohti syklin huippua. Tämähän ei tietenkään tarkoita sitä, että nousu ei voisi jatkua vielä pitkään, mutta itse olen ainakin alkanut kerätä käteiskassaa normaalin kuukausittaisen säästämisen ohella. Pieniä humputteluja on tullut kyllä tehtyä, että mieli pysyisi virkeänä syksyn pimenevissä illoissa.

Kvartaalin aikana sijoitusvarallisuus kasvoi noin 6k€ johtuen pääosin lainanlyhennyksistä ja uusista sijoituksista. Pienet kurssinousut tasoittuivat miinuksen muodossa, kun yhden sijoitusasunnon remonttilaina jyvitettiin. Kokonaisuutena kehitys on kuitenkin positiivinen ja viime kvartaalissa elätelty toive varallisuuden 200k€ rajan ylityksestä on vielä hengissä tämän vuoden aikana.

Nordnetin kampanja ohi – mitä jäi käteen?

200 euron kampanja 0,99 euron kuluilla päättyi eilen ja käyn tässä postauksessa läpi mitä salkkuun tarttui, mihin hintaan ja millaisella mutulla. Kiitokset Nordnetin suuntaan kampanjasta, mutta samaan hengen vetoon on syytä nostaa kysymys Suomen maajohtaja Suvi Tuppuraisen kommenttiin liittyen Nordnetin hinnoittelusta - Välittäjävertailu2017: Nordnet jälleen ykkönen

”Tutkimuksen mukaan Nordnetin kilpailukyky on heikentynyt, jos mittariksi ottaa asiakkaiden arviot hinnan ja laadun suhteesta. Tyytyväisten osuus on kuitenkin yhä selvästi suurempi kuin kilpailijoilla. Emme ole lähteneet hintakilpailuun paineesta huolimatta. Panostamme kokonaisuuteen, jossa asiakas saa muutakin kuin mahdollisimman halvan hinnan.”

Miksi Suomen hinnoittelu poikkeaa muista Pohjoismaista? Arvostan sitä, että Nordnet on ollut aidosti mukana kannustamassa kansankapitalismiin ja liputtaneet piensijoittajan asiaa mediassa. Martin Paasin ja Miikka Luukkosen vetämä Rahapodi on todella toimiva konsepti ja Shareville tämän hetken johtava keskustelupalsta, mutta näitä samoja asioita käsittääkseni tarjotaan myös muissa pohjoismaissa. Onko tosiaan niin, että Suomi on vain liian pieni hiekkalaatikko, ettei kilpailuun hinnalla kannata lähteä mukaan paineesta huolimatta?

Ostot kampanjan aikana: 8 kpl

Yritys:             Määrä:       Keskihinta:

Affecto               68             2,90

Fortum                14             14,24

Aktia                 63             9,35

Rapala                150            3,97

Affectoa oli salkussa jo aikaisemmin ja tarkoitus oli kasvattaa positiota kesän aikana jos hinta pysyy alle kolmessa eurossa. Näitä paikkoja ei sitten alun jälkeen juurikaan tullut. Tulosjulkistuksen jälkeen oli vakaa aikomus tankata lisää, mutta CGI ehti vetämään ruksit tämän suunnitelman päälle. Hyväksyin CGI:n ostotarjouksen heti, koska positio oli sen verran pieni ettei saatu pikavoitto heilauta juurikaan suuntaan eikä toiseen.

Fortumia oli myös salkussa entuudestaan ja toukokuun aikana ei oikein muuta ostettavaa keksinyt niin lisättiin sitten osinkojen toivossa. Toivottavasti valtio ei enää kauheasti pistä sormiaan pistorasiaan ja yritys saa itse päättää mitä sotakassallaan tekee.

Aktiaa oli kerinnyt tarttua salkkuun jonkun kampanjan seurauksena pieni siivu ja jotenkin tämä pieni ja sympaattinen pankki veti puoleensa osingon sekä ok näkymien puolesta. En itse ole pankin asiakas, mutta uskon pienempien pankkien pärjäävän omassa segmentissään ketteryyden ja puhtoisen julkikuvan turvin myös jatkossa.

Rapalaa ei salkussa ollut aikaisemmin ja tämä on enemmän sellainen kaivattu musta hevonen salkkuun. Tuotteet ovat kunnossa, mutta yhtiön haasteet ovat painaneet hinnan alas. Uskon siihen, että kelkka kääntyy uuden strategian myötä jollain aikavälillä ja näkymät paranevat. Osake ei kovin likvidi ole, joten ostopaikkoja ei valitettavasti avautunut tämän enempää.

Kampanjasta jäi itselle positiivinen maku ja alkuvuonna saadut osingot tuli sijoitettua takaisin pörssiin. Toivoisin Nordnetin jatkavan näiden "ilmaisten" ämpäreiden kamppanjoita myös jatkossa, mutta henkilökohtaisesti tulen siirtämään suorat osakeostot joko Nordeaan tai Degiroon toistaiseksi. 

Velkavivun toisen kvartaalin osavuosikatsaus

Vuoden 2017 toisen kvartaalin tapahtumat kiteytetysti:

• Säästösuunnitelma toteutui uuden allokaation mukaan
• 3 kpl alle 200 euron kauppaa Aktia, Fortum ja Affecto
• Yksi uusi sijoitusasunto varaukseen ennakkomarkkinoinnista

Säästösuunnitelmaa rukattiin hieman kvartaalin aikana eli Amerikkaan sijoittavat ETF:t pistettiin määrittelemättömän pituiselle tauolle. Tämän tilalle tuli sitten osakepoiminnat Nordnetin alle 200 euron kauppojen muodossa. Kauppoja tuli tehtyä kokonaista kolme kappaletta ja tätä rataa on tarkoitus jatkaa ainakin siihen asti, kun Nordetin kampanja on voimassa. Käteispuskuri kasvoi kvartaalin aikana ja tätä on tarkoitus kasvattaa jatkossa vähintään noiden Amerikan ETF:n ja 200 euron käteiskaupan erotuksella. Käteispuskurin kasvatus on ihan tietoinen valinta, sillä käyttökohde on jo mietitty valmiiksi. Varoista osa tulee menemään uuden sijoitusasunnon kuluihin ja harkinnassa on myös Superluoton käyttö tähän tarkoitukseen. Superluotto on mielestäni melko matala korkoinen laina jos pääset kulta-tasolle. Tällöin korko on 0,99% ja tämä on luonnollisesti myös verovähennyskelpoinen, koska kyseessä on sijoituslaina. Pistin laput vetämään viime viikolla eli vasta odotan päätöstä lainan suhteen. Korttitalo ei kuitenkaan romahda, vaikka hakemus tulisi hylättynä takaisin vaan sen jälkeen omarahoitusosuuden osuus kasvaisi. Aivan tappiin asti salkkua ei kuitenkaan kannata vivuttaa vaan pieni varmuusvara on syytä jättää näin toimiessa salkun lainoitusarvon ja nostetun lainan välille.

Sijoitusasunnon varaaminen oli jälleen melko nopea toimenpide. Sain ennakkomarkkinointi esitteen sähköpostiini klo 15 ja luin esitteen läpi muutamassa minuutissa. Soitin varauksen noin 10 minuutin kuluttua sähköpostin saapumisesta. Laskin nopeasti karkean arvion vuokratuotosta ja katsoin alueen vuokra-asunto tilanteen muutamasta paikasta. Tulin siihen lopputulokseen, että varaus kannattaa tehdä heti ja laskeskella kaikki auki ennen kauppojen tekoa. Varaus ei ole sitova vaan päätöksen voi perua ilman kustannuksia kauppoihin asti.

Kvartaalin aikana sijoitusvarallisuus kasvoi lähes 15k€ johtuen kurssien positiivisestä kehityksestä. Viime kvartaalissa elättelin todella varovaisia toiveita varallisuuden ylittävän 200k€ rajan tämän vuoden aikana, mutta tällä tahdilla se tulee kyllä vastaan hyvinkin nopeasti. Tämä raja olisi voinut teoriassa jo rikkoontua tälle kvartaalille, mutta viime viikon lasku pörssissä siirsi merkkipaalun puhkaisun tulevaisuuteen.

Tulevan kvartaalin soisi luonnollisesti olevan yhtä hyvä kuin juuri päättyneen, mutta vanhan viisauden mukaan menneet tuotot eivät ole tae tulevista. Sen verran optimistiseksi voi tässä lomien kynnyksellä heittäytyä, että lukisin mielelläni kommenttikentässä, miten olette palkinneet itsenne varallisuusrajojen ylittyessä?

Mukavaa kesää ja nauttikaa lomasta.

Seesteistä alkukesää sijoitusrintamalla

Kesäkuu kerinnyt jo puoleen väliin eikä oikein sopivaa yksittäistä asiakokonaisuutta ole tullut mieleen blogia varten. Päätin jo blogin alussa, että en ota suuremmasta paineita blogin päivityksen suhteen vaan kirjoittelen satunnaisen säännöllisesti, kun sopiva aika ja aihe löytyy. Jos kuitenkin sinulle lukija tulee mieleen aihe, josta haluisit lukea, niin aiheita otan vastaan oikein mielelläni. Aika on sijoittamisen parissa nysväyksen sijasta kulunut melko huolella töiden merkeissä. Rehellisyyden nimissä on kyllä todettava ettei sijoitusrintamalla ole juuri mitään ihmeellisempää kohdalleni osunut viime aikoina. Suunnitelman mukaan siis painetaan ja pari pientä ostoa (Fortum ja Aktia) olen sentään jatkuvan kuukausisäästämisen ohella tehnyt. En kuitenkaan laske kovin suureksi tapahtumaksi ostonapin painamista pariin kertaan. Kevät on myös taloyhtiöiden yhtiökokousten aikaa, mutta niissäkään ei mitään yllättävää tai normaalista poikkeavaa ole tullut eteen.

EKP jätti koron nostot tekemättä ja tulin siihen tulokseen, että lainat voisi kilpailuttaa vielä ennen loman alkua. Sijoitusasuntolainat ovat olleet annuiteettilainoja ja nämä olisi tarkoitus vaihtaa kiinteäksi tasaeräksi tai 10 vuoden kiinteään. Haluan tällä tempulla varautua korkojen nousuun ja pitää tämän hetkisen kassavirran myös tulevaisuudessa jos korot päättävät alkaa nousemaan. 10-vuoden kiinteä ei oikein houkuttele, koska ekonomistit ovat veikkailleet korkojen pysyvän vielä jokusen vuoden matalalla. Odottelen vielä muutamaa tarjousta ja sen jälkeen olis tarkoitus vetää kilpailutushousut jalkaan ja nipistää vielä läskit pois marginaalin kymmenyksistä. Pankkien sopimuksethan ovat nykyään sitä sorttia ettei euribor koron pakkasella olo vaikuta marginaalia alentavasti ja lisäksi taitaa kaikki pankit tarjota ainoastaan 12kk euriboria tai kiinteää korkoa vaihtoehdoiksi. Valinnoiksi jää ainoastaan lainan tyypin valinta: kiinteä, annuiteetti, tasaerä tai kiinteä tasaerä. Tottakai lainan perustamiskulu, kuukausittainen lainanhoitopalkkio sekä muut lainan ehdot vaikuttavat valintaan.

Olen lisäksi hieman aktivoitunut Nordnetin keskustelualusta Sharevillessä ja mukavaahan se on lukea muiden mielipiteitä ja heittää vähän omaa maustetta soppaan. Ehdottomasti tutustumisen arvoinen yhteisö ja omat kokemukset ovat olleet ihan positiivisia. Aikaisemmin tuli seurattua Kauppalehden keskustelupalstaa, mutta sen seuraaminen on kyllä jäänyt todella vähäiseksi. Vielä pitäisi muutama sopiva kirja ladata kirjastosta e-kirjana lainaan niin alkaisi olla muutaman viikon päästä henkisesti valmis siirtymään lomamoodiin. Mikäli omistat padin, niin suosittelen tutustumaan kirjastosi e-kirjojen lainaukseen, sillä kuka nykyään haluaa enää kantaa useampaa tiiliskiveä lomamatkalla mukana.

Kuulin työpaikalla, kun viereinen pöytäseurue puhui sijoitusblogeista ja yksi heistä niputti sijoittamisesta bloggaavat seuraavaan muottiin: Nuoria, jotka haaveilevat taloudellisesta riippumattomuudesta eivätkä tienaa juuri paskaakaan vaan elävät tonnikalalla ja makaronilla, jotta pystyisivät säästämään mahdollisimman suuren prosenttiosuuden kuukausittaisista tuloista. Sanoisin, että se on melko tyhjentävästi kiteytetty.. Vai oletteko samaa mieltä? :)

Mukavaa kesää kaikille lukijoille!

Veroilmoitus – pääomatulojen vähennysten muistilista

Veroilmoituksen palautuksen takaraja on vuoden 2016 osalta kohta käsillä ja ajattelin kasata pienen muistilistan asuntosijoittajan ja osakesäästäjän näkökulmasta. Keskityn siis puhtaasti pääomatuloista tehtäviin vähennyksiin ja skippaan ansiotulojen osuuden kokonaan.

Pääomatulot esim. vuokratulot ja luovutustappiot

Maksetut yhtiövastikkeet ja vesimaksut: Yhtiövastike sisältää yleensä hoitovastikkeen ja mahdollisen pää­omavastikkeen, kuten korjaus- tai rahoitusvastikkeen. Hoitovastike voidaan vähentää vuokratulosta maksuvuonna. Pääomavastikkeet ovat vähennyskelpoisia kuluja vain, jos ne on luettu tuloksi yhtiön kirjanpidossa. Jos pääomavastike on rahastoitu yhtiön kirjanpidossa, sitä ei voi vähentää vuokratulosta, vaan se lisätään osakkeiden hankintamenoon ja otetaan huomioon luovutusvoittoa laskettaessa. Tiedon tuloutuksesta ja rahastoinnista saa isännöitsijältä.

Muut vuokratuloon kohdistuvat kulut

Asunnon vuosikorjauskulut

Vuosikorjauksessa huoneisto tai rakennus saatetaan alkuperäistä vastaavaan kuntoon, esimerkiksi seinät maalataan tai keittiön kaapit uusitaan alkuperäisen tasoiseksi. Myös hellan tai jääkaapin vaihtaminen on vuosikorjausta. Materiaalin laatutason nostaminen, kuten esimerkiksi muovimaton vaihtaminen parkettiin, voi olla osittain vuosikorjausta ja osittain perusparannusta. Vuosikorjauskulut vähennetään kulujen maksuvuonna.

Perusparannusmenot

Perusparannusta ovat huoneiston tai rakennuksen laajennus-, muutos-, uudis­tus- ja muut vastaavat toimenpiteet. Vuosikorjauksesta perusparannus eroaa siten, että perusparan­nuksessa huoneistoa tai rakennusta muutetaan tasokkaammaksi tai laajennetaan. Perusparannusta on esimerkiksi kylmän varastotilan muuttaminen saunatilaksi tai parvekelasien asentaminen.

Remonteissa on usein kysymys samanaikaisesti sekä perusparannuksesta että vuosikorjauksesta. Remontista aiheutuneet kustannukset on tällöin jaettava perusparannusmenoihin ja vuosikorjausku­luihin remontin laadun ja laajuuden mukaan. Ellei kulujen kohdistuminen perusparannusmenoihin ja vuosikorjauskuluihin ole muuten selvitettävissä, osuudet arvioidaan.

Muut: Kodinkoneiden hankinnat ja kalustevähennys jos vuokraat kalustettua asuntoa. Omalla kohdallani asunnot ovat sen verran uusia, että isompia hankintoja ei vielä ole tarvinnut tehdä. Vuoden aikana oli ainoastaan yhden asunnon maalaaminen, joten maalit ja tarvikkeet lisäsin tähän sekä tietenkin myös matkakulut. Voit myös vähentää matkakulut yhtiökokoukseen sekä asunnon vuosittaisen tarkastuksen sekä vuokraukseen liittyvät matkat.

Muut tulonhankkimiskulut pääomakuluista kohdan repertuaari on napsun laajempi. Tässä kohdassa voit tehdä vähennykset:

-

  -Sijoitus toimintaan liittyvät kirjat, lehdet, kurssit ja jäsenmaksut

- -Sijoituslainoihin liittyvät kulut:

•    Lainanperustamiskulut
•    Isännöitsijätodistukset
•    Pankkien palvelumaksut (lainanhoitokulut)
•    Osakkeiden säilytyskulut (omavastuu 50eur)

- - Työhuonevähennys: Yleisimmät vähennykset ovat 205 eur tai 410 eur riippuen sijoitustoiminnan laajuudesta. Verottaja ei määrittele kuinka isot ovat 410 euron vähennykseen vaadittamat merkittävät tulot, joten määrittely jää jokaisen veroilmoituksen laatijan omaksi tehtäväksi.

- 

  - Internet ja ATK-laitteet: Itse olen lisännyt molemmat 50% osuudella, sillä yhteyttä ja laitetta käytän myös muussa käytössä.  

   Lisätietoja kohtaan perustellaan sanallisesti ilmoittamasi vähennykset. Olen itse pyrkinyt kuvaamaan käytön mahdollisimman kattavasti, ettei mitään epäselvyyksiä jäisi. Esimerkiksi internet kulun perustelut: Käytän internet yhteyttä sijoitusasuntojen asioiden hoitamiseen, osakkeiden ja rahastojen kaupankäyntiin ja tiedon hankintaan yritysten kotisivuilta, osavuosikatsauksista ja talousaiheisilta foorumeilta sijoituspäätöksien tueksi sekä talouslehtien lukemiseen verkossa. Lisäperuste on internet-välittäjien käyttäminen sijoitustoiminnassa (Nordnet ja Seligson). 

   Korot jaotellaan neljään kategoriaan: Asuntolainen korot, Ensiasunnon velan korot ja Tulonhankkimisvelan korot ja muun velan korot. Tarkista, että sijoituksiisi liittyvät lainat ovat merkitty juuri tulonhankkimisvelan korot kohtaan. Näiden tarkastaminen helpottuu paljon, kun käyt nettipankissasi hakemassa kyseisen vuoden korkotodistukset. Korkotodistuksessa on eritelty korkojen osuus ja pankista riippuen myös kulut lainoihin liittyen. Muista lisäksi tarkistaa, että arvopapereiden luovutukset ja pääomanpalautukset kohdan voitot ja tappiot on kirjattu oikein. Helpoiten vertaaminen tapahtuu vertaamalla lukuja välittäjäsi sivuilta löytyvään laskelmaan.

Jenkkien ETF:t vaihtopenkille ja kuukausittainen osakepoiminta tilalle

Olen jo vähän vihjaillut siihen suuntaan, että ETF:iin ja rahastoihin säästäminen kuukausittain alkaa hivenen puuduttaa. Otan markkinoita sarvista kiinni ja pistin suuren ja mahtavan Ameriikan Yhdysvaltoihin sijoittavat ETF:t määrittelemättömän mittaiselle tauolle. Amerikan painoarvo on suhteellisen suuri entuudestaan salkussani, jos otetaan huomioon sekä rahastot että ETF:t ja arvostustaso on tällä hetkellä melko haastava jargon termejä käyttäen. Edellisen kaunopuheisen selittelyn voi myös kiteyttää niin, että paskoin housuuni. Jos nyt kurkitaan vähän historiaa taaksepäin niin parhaiten ovat menestyneet kaikista omistuksistani kokonaisuutena juuri USA:n rahastot eli siinä valossa päätös voi olla vähän typerä, mutta historiallinen tuotto ei taida olla tae tulevasta?

Tauolle siirtyvät ETF:t

iShares Core S&P 500

Vanguard REIT

Vanguard SMALL-CAP VALUE

No tilallehan pitää keksiä jotain ettei raha vaan missään tapauksessa ala kasaantua tilillä, joten suunnitelmissa on hyödyntää Nordnetin kampanja pienten kauppojen osalta. Tarkoitus on valkata kuukausittain jokin osake ja tehdä 0-2 alle 200 euron kauppaa suorilla osakeostoilla. Jos mitään sopivaa ei löydy niin jätetään loput puskuriin odottamaan sopivia ostokohteita. Loput Tavoitteet sivulla kerrotut jatkavat samoilla painollaan. Ensimmäinen kohdekin on jo valkattu ja karvan alle 200 euron Affecto osto uinut raukeana haaviin. Affecto ei ole vielä julkaissut vuoden 2017 ensimmäisen kvartaalin tulosta, joten valinta tapahtui pitkälti viime vuoden lukujen perusteella. Yhtiö on maksanut viime vuosina mukavaa reilun 5% osinkoa ja arvostustaso on alempana verrokkeihin nähden. Syy arvostuksen puutteeseen löytyy melko helposti, kun yritys ei ole pystynyt kasvattamaan tulostaan samassa suhteessa verrokkeihin. Johdon ohjeistus osakkeelle tälle vuodelle joko samaa pahaa ilmaa housuun tai jopa varren kans.

Affecto 2.5.2017 kurssi 2,91eur

P/E 13,86

P/B 1,02

Osinkotuotto 5,5%

Onnistunut profiilikuva vai pelkkää sattumaa?

Ilmeisen onnistunut blogin ja profiilikuvan valinta, kun muutkin käyttävät kuvaamaan samaa asiaa. Otan tämän ehdottomasti kunnianosoituksena.

Velkavivun ensimmäisen kvartaalin 2017 osavuosikatsaus

Vuoden 2017 ensimmäinen kvartaalin tapahtumat kiteytetysti:

• Säästösuunnitelma toteutui suunnitellusti 
• Osallistuminen Fondian antiin
• Yksi uusi sijoitusasunto 50% omistusosuudella

j  Säästösuunnitelmahan toteuttaminen on sellainen kuukausittainen lajin helppous viehättää transaktio eli ETF ja rahasto ostot ovat lähes kokonaan automatisoitu ja siinä ei jää paljon itselle puliveivaamisen sijaa. Ainoastaan Degiron kautta tapahtuvat muutaman ETF:n ostoissa pääsee ihan itse painamaan ostonappulaa kuukausittain. Koen tämän automatisoidun toiminnan olevan itselleni kaikista paras tapa sijoittaa. Palkkapäivänä tapahtuvat siirrot sijoitustilille, samaan aikaan asuntolainan lyhennys niin jäljellä jäävät on sitten oman harkinnan mukaan törsättävissä.

     

   Fondian annissa tavoittelin 100 osakketta, mutta ylimerkinnän johdosta haaviin tarttui huimat 29 osaketta. Näillä nyt ei varsinaisesti kuuhun mennä, mutta kaiketi voi pitää pienenä lisämausteena salkun jatkona. Listautumisen jälkeen voi napsia pieniä eriä lisää, mikäli hinta ei karkaa aivan pilviin. Todennäköistä on, että alkuhuuman haihduttua osakkeen hinta normalisoituu hieman alemmalle tasolle mihin se alkukiimassa nousee.

      Helmikuun aikana tuli myös ostettua 50% osuudella yksi sijoitusasunto.

       Asia vedettiin melko nopealla aikataululla maaliin. Asunnon ilmestymisestä etuoveen meni alle 12 tuntia, kun tarjous oli hyväksytty, lainalupaus taskussa ja kauppojen ajankohta sovittu. Laina asuntoon järjestyi todella nopeasti ja tässä kohtaa pitää jälleen korostaa hyvän ja asiansa osaavan pankkikontaktin merkitystä. Kaikista paras tilannehan olisi jos laina olisi etukäteen sovittu, mutta näköjään homma saa toimimaan myös tällä tavalla. Asunto oli yleisilmeeltään siisti ja kahden päivän siivoamisella ja pienellä ehostuksella lopputulokseen voi olla todella tyytyväinen. Asuntoon löytyi sopiva vuokralainen ja tyhjältä kuukaudelta vältyttiin, vaikka vuokralaista päästiin etsimään vasta lähellä kuukauden puoltaväliä kauppojen ajankohdasta johtuen. Yksiöiden osalta tällä hetkellä vallitsee myyjien markkinat ja useamman päivän vatkaamiseen ei yksinkertaisesti ole aikaa vaan päätös pitää tehdä todella nopeasti jos järkevän hintaisen asunnon mielii saada. Asunto on kooltaan 32m2 yksiö ja se on rakennettu 90-luvun alussa. Asunnon velattoman hinnan + remonttibufferin jälkeen vuokratuotoksi tulee reilu 5%.

       Kvartaalin aikana sijoitusvarallisuus  karttui reilut 10k€ johtuen suotuisasta vireestä pörssissä. Aivan näin hyviä kvartaaleita tuskin koko ajan on tarjolla, mutta tämä otetaan kyllä ilolla vastaan. Jos kehitys jatkaisi samaa rataa niin mahdollisuudet 200k€ ylitykseen sijoitusvarallisuuden osalta olisi mahdollista jo tämän vuoden aikana.

Tuleva kvartaali taaperretaan kuukausittaiseen säästämiseen merkeissä. Tälle ajan jaksolle osuu myös pienet lisätulot, joiden käytöstä tai käyttämättä jättämisestä tulee tehdä päätöksiä. Nordnet julkaisi kampanjan, jossa alle 200 euron ostojen kulut ovat 0,99eur. Tämän innostamana osingot tulee todennäköisesti sijoitettua Nordnetin kautta takaisin. Olen myös harkinnut laittavani jonkun kuukausittaisen ETF:n tauolle ja sijoittavan summan kotimaiseen pörssiin, mutta taidan pitäytyä kuukausittaisessa säästösuunnitelmassa ja tehdä lisäostot lisätuloista ja säästöistä.

Rahastot ja ETF:t – puuduttavaa, mutta tuottavaa sijoittamista

Kuukausittainen säästäminen kustannustehokkaasti on noussut viime vuosina tapetille entistä enemmän. Pidän tätä erittäin hyvänä asiana, sillä kivijalkapankkien rahastojen tuotot jäävät melko vaatimattomaksi johtuen korkeista kustannuksista. Tietenkin säästäminen pankkien ylihintaisiin rahastoihin on parempi vaihtoehto kuin pistää kaikki rahat sileeksi kulutukseen, mutta pitkällä tähtäimellä korkea kuluiset aktiiviset rahastot häviävät juuri kulujensa verran indeksille.

Rahastot ja ETF:t ovat porttiteoria suoriin osakesijoituksiin ja oman näkemyksen ottamiseen?

Olen jonkin verran perehtynyt netin sijoitusblogien vanhoihin kirjoituksiin ja olen kiinnittänyt huomiota, että monen taival on alkanut juuri rahastoilla ja ETF:llä. Muutaman vuoden jälkeen suurin osa on kuitenkin siirtynyt suoriin osakesijoituksiin. Sanomattakin on selvää, että blogit eivät anna koko totuutta. Pelkästään kuukausisäästämiseen perustuvasta sijoittamisesta rahastoihin ja ETF:iin ei taida juurikaan riittää kirjoitettavaa. Sellaisen blogin seuraaminen taitaisi olla mielenkiintoisuudeltaan jostain maalin kuivumisen seuraamisen ja poliittisen juupas-eipäs-väittelyn välimastosta. Sijoittamista on verrattu maratooniin eli kyseessä olisi puhtaasti kestävyyslaji, ehkä näinkin, mutta sopivampi vertaus voisi olla 10-ottelu. Sijoittamisessa pitkäjänteisyydestä on ehdottomasti hyötyä, mutta siihen liittyy paljon muutakin kuin maratooni vertaus antaa ymmärtää. Sijoittaminen on mielestäni moniottelua sijoituskohteiden, verotuksen ja riskienhallinnan kentällä.

Onko kukaan koskaan saavuttanut taloudellista riippumattomuutta sijoittamalla pelkästään rahastoihin tai ETF:iin?

Kysymys on vähän provosoiva, mutta pelkästään rahastoihin ja ETF:iin sijoittamalla on mahdollisuus saavuttaa taloudellinen riippumattomuus pitkällä aikavälillä. En ole itse törmännyt yhteenkään esimerkkiin, jossa pelkästään kuukausittaisella säästämisellä rahastojen ja ETF:en avulla olisi tavoitteeseen päästy. Olen henkilökohtaisesti sijoittanut rahastoihin ja ETF:iin nyt lähemmäs 10 vuotta kuukausittain ja olen saanut parempaa tuottoa tällä sijoitustyylillä kuin osakepoiminnalla. Tässä vaiheessahan olisi viisainta nostaa kädet pystyyn ja myöntää, että omalle kohdalle juuri tämä olisi se paras ratkaisu. Tämä ei kuitenkaan poista sitä faktaa, että kuukausittainen säästäminen on melko puuduttavaa. Indekseillä on harvemmin pikavoittoja tarjolla, mutta tasaisesti nakuttava tuotto in tehnyt hyvää jälkeä nyt useamman vuoden putkeen. ETF:en ja rahastojen etu on myös suurempi hajautus verrattuna yksittäisten osakkeiden poimintaan ja johtuen kaupankäynti kuluista pystyy mukana rimpuilemaan pienemmällä kuukausittaisella summalla, joka mahdollistaa myös paremmin ajallisen hajautuksen. Johtuen kaupankäynti palkkioista vähän kauppaa tekevän kulut ovat luokkaa 7 eur per osto eli jos haluaa päästä alle 1% kuluihin on ostettava yli 700 eurolla. Rahastoihin ja ETF:iin pääsee mukaan jo muutaman kympin kuukausittaisella sijoituksella.

Mikäli olet törmännyt blogiin tai muuhun esimerkkiin, jossa taloudellinen riippumattomuus on saavutettu pelkästään sijoittamalla rahastoihin tai ETF:iin niin laita kommenttia.    

Hyvä vuokralaissuhde avain menestykseen?

Mainitsin aikaisemmassa blogikirjoituksessa, että asunnon uudelleen vuokraus helpottui johtuen hyvistä suhteista vuokralaisiin. Hyvät suhteet ovat kovin subjektiivinen käsitys, jonka jokainen kokee omalta kantiltaan eri lailla. Pyrin avaamaan tässä kirjoituksessa omaa toimintaani vuokranantajana ja mitä minä ymmärrän hyvällä vuokralaissuhteella.

Suhteen luominen aloitetaan jo ennen asunnon vuokrausta

Asuntoa vuokrattaessa en käytä välittäjää vaan hoidan vuokrauksen itse. Mikäli asuntoja olisi enemmän niin tilanne saattaisi muuttua, mutta uskon pystyväni hoitamaan vuokrauksen myös asuntomäärän kasvaessa tulevaisuudessa. Oman arvioni mukaan asuntomäärän ollessa alle 10 asuntoa vuokrauksen pystyy hoitamaan itse, mutta tämä luonnollisesti riippuu omasta elämäntilanteesta ja asuntojen vuokralaisprofiilista. En järjestä massanäyttöjä vaan järjestän hakijoille aina yksityisnäytön. Itse vuokraamalla ja yksityisnäytöissä saan hyvää tietoa vuokralaisista valintani tueksi, pystyn vastaamaan rauhassa heidän kysymyksiin ja samalla tutustuu uusiin ihmisiin. Jos sinulla on useampia kohteita eikä hakijan intressit kohtaa näytettävän asunnon kohdalla niin tällä tavalla saatat löytää johonkin toiseen kohteeseesi vuokralaisen. En järjestä näyttöä suinkaan kaikille hakijoille vaan kutsun yksityisnäyttöön ainoastaan ne potentiaalisimmat hakijat. Sopivan vuokralaisen löydyttyä sopimus kannattaa tehdä nopeasti, jotta varmistat hyvän vuokralaisen saamisen asuntoosi sekä pystyt ilmoittamaan muille hakijoille asunnon tilanteesta ja he pääsevät etsimään muita kohteita. Lähetän sähköpostin jokaiselle hakijalle, jossa kiitän mielenkiinnosta asuntoa kohtaa sekä soitan jokaiselle yksityisnäytössä käyneelle. Yksityisnäytössä käyneille perustelen myös valintani ja mahdollisuuksien mukaan pyrin auttamaan heitä asunnon etsinnässä. Voin esimerkiksi kertoa, että netin kauppapaikoille kannattaa jättää oma halutaan vuokrata ilmoitus ja sitä kautta päästä käsiksi ns. nukkuviin vuokrakohteisiin.

Yhteyden ylläpito vuokrausaikana

Vuokralaiselle pitää antaa oma rauha eli liika yhteydenpito ei välttämättä ole se paras tapa hoitaa suhdetta. Pyrin itse käymään asunnolla 1-2 vuoden välein, mutta lähetän vähintään kerran vuodessa sähköpostia, jossa pyydän vuokralaista ilmoittamaan ovatko kaikki kunnossa vai vaatiiko jokin asunnossa korjausta. Muistan kaikkia vuokralaisiani pienellä joululahjalla vuosittain. Hyviä vaihtoehtoja ovat mm. leffaliput, konvehtirasia, ja lahjakortit. Myös perinteinen joulukortti voi tuoda hyvää mieltä saajalle. Tärkeimpänä asiana pidän kuitenkin puutteiden ja vikojen nopeaa korjausta sekä vastaamista vuokralaisten kysymyksiin. Jos esimerkiksi asunnon jääkaappi menee rikki niin vuokralainen varmasti arvostaa, jos uusi jääkaappi tulee viimeistään seuraavana päivänä ilmoituksesta kuin, että vuokranantaja lupaa tuoda parin viikon päästä kesämökiltään vähälle käytölle jääneen jääkaapin. Sähköposti on oiva väline yhteydenpitoon, mutta monessa tapauksessa soittamalla asia selviää nopeammin. Avoin, ripeä ja rehellinen kommunikaatio puolin ja toisin heti alusta alkaen luo hyvän perustan onnistuneeseen vuokrasuhteeseen. Jos vuokralainen luottaa vuokranantajaan niin kynnys ilmoittaa esimerkiksi asunnon vaihto tarpeesta tapahtuu kokemukseni mukaan aikaisemmin kuin ns. kasvottomassa suhteessa.

Vuokralaiselta voi saada myös apua vuokraukseen monessakin muodossa. Vuokralainen voi esimerkiksi kertoa kavereilleen asuntonsa vapautumisesta, vuokralainen voi esitellä asunnon kiinnostuneille vuokralaisille sekä muuton yhteydessä vanha ja uusi vuokralainen voivat hoitaa avaimen vaihdon ilman, että vuokranantajan tarvitsee käydä asunnolla. Vastaavasti minä olen luvannut toimia heille suosittelijana uutta vuokra-asuntoa vuokrattaessa tai auttaa heitä asunnon ostossa, mikäli he kokevat sen tarpeelliseksi.

Yhteyden ei tarvitse välttämättä päättyä vuokrasopimuksen päättyessä

Mikäli vuokralainen asuu pitkään kohteessa, syntyy väkisin jonkinlainen suhde vuokranantajan ja vuokralaisen välille. Yhteydenpidon ei välttämättä tarvitse päättyä vuokrasopimuksen myötä vaan kuulumisia voidaan vaihdella puolin ja toisin. Mikäli sinulla on useampia kohteita tämä voi auttaa sinua myös tulevaisuudessa löytämään uusia vuokralaisia entisten vuokralaisten tuttavista. Positiivinen kokemus vuokrasuhteesta on hyvä käyntikortti sinulle uusia vuokrasopimuksia tehtäessä ja tällä saattaa olla merkittävä vaikutus kohteidesi täyttöasteeseen tulevaisuudessa.

Pieni tipsi lopuksi: Esimerkiksi pieni tupaantuliaislahja tai esimerkiksi tekstiviesti, jossa toivotat onnea uuteen kotiin saa vuokralaisen tuntemaan itsensä tervetulleeksi omistamaasi asuntoon. 

Vuokralaisten vaihtuminen parhaan sesongin ulkopuolella

Kerroin jo aikaisemmin, että yhden sijoitusasunnon vuokralainen vaihtuu ja pari viikkoa tästä sain ilmoituksen toisenkin asunnon vuokralaisen vaihtumisesta. Toisen asunnon vuokralainen irtisanoi vuokrasopimuksen alle vuoden asumisen jälkeen, joten hän joutuu maksamaan yhden kuukauden vuokraa vastaavan maksun sopimuksen ennen aikaisesta purkamisesta. Pyrin suhtautumaan vuokralaisen vaihtumiseen mahdollisuutena uhan sijasta. Alkuvuoden aikana vuokraisten etsiminen ei ole se kaikkein paras ajankohta, sillä uusien vuokralaisten tulo pelikentälle ajoittuu enemmän loppukesän kuukausiin. Onneksi asuntoa vaihtavien vuokralaisten asunnon vaihtotarve ei katso kalenteria ja lisäksi löytyy opintojaan keväällä päättäviä, jotka ovat siirtymässä työelämään ja karistamassa opiskelujen aikaisen solukämpän yhteiset riemut vakaampaan elämäntyyliin.

Molempien asuntojen uudelleen vuokraus sujui loppujen lopuksi helposti. Molemmat asunnot olivat alle viikossa vuokralle tarjotaan ilmoituksen jättämisestä vuokrattu eli tyhjiä kuukausia ei tule vuokralaisen vaihtumisen johdosta. Vuokrauksen onnistumista helpotti molemmilta vuokralaisilta hyvissä ajoin ennen kuun vaihdetta saadut irtisanomisilmoitukset. Toisen asunnon kohdalla sain ilmoituksen 2 viikkoa ennen kuun vaihdetta (1,5kk ennen muuttoa) ja toisen peräti 2,5kk ennen muuttopäivää. Lisäksi minulla oli jo valmiina ilmoitusteksti ja hyvät kuvat kohteista eli pystyin lisäämään ilmoituksen heti. Uskoisin hyvien suhteiden vuokralaisiin olevan yksi syy, miksi vuokralaiset eivät pitkittäneet irtisanomista vaan kertoivat avoimesti tilanteesta hyvissä ajoin. Toisen asunnon vuokraa nostin noin 1% verran johtuen vastikkeen noususta ja toisen asunnon kohdalla vuokra nousi melkein 6%. Jälkimmäisen asunnon kohdalla vuokran nousu selittyy liian alhaisesta vuokrasta edellisen asukkaan kohdalla. Vertailupohjaa alueen vuokratasosta ei ollut saatavilla ja halusin silloin varmistaa hyvän vuokralaisen löytymisen nopeasti.

Asuntosijoittaminen on yleistynyt viime vuosien aikana ja nyt viime aikoina on jo saanut lukea pettymyksiä, joita vuokranantajat ovat kohdanneet. Asuntosijoittaminen ei sovi kaikille, mutta henkilökohtaisesti tuntuu tämän olevan se sijoittamisen alalaji, joka itselleni sopii kaikista parhaiten. Samaan hengenvetoon on syytä mainita, ettei yhtään ongelma vuokralaista ole omalle kohdalle osunut. Tähänkin asiaan voi vaikuttaa tekemällä kotiläksyt hyvin ja pyrkimällä karsimaan ne vuokralaiset, jotka voisivat olla potentiaalisia ongelma tapauksia. Tarkistan kaikkien vuokralaisten luottotiedot, soitan tarvittaessa entiselle vuokranantajalle, pyydän selvitystä tuloista (jos vuokralainen vaikuttaa rehelliseltä olen luottanut omaan ilmoitukseen) ja kaikista tärkeimpänä vuokralaisen tapaaminen henkilökohtaisesti. Jos jokin edellä mainituista on ristiriidassa asettamiesi tavoitteiden kanssa, suosittelen etsimään toisen hakijan. Varovaisuus voi maksaa yhden kuukauden vuokran, mutta mahdollisesti säästyt isommalta ongelmalta, jonka kustannukset ja riskit ovat paljon suuremmat.

Pieni tipsi lopuksi:

Vuokralaisen luottotiedot voi tarkistaa ilmaiseksi käymällä oikeustalolla, mutta jos haluat suorittaa kyselyn netissä niin käytän itse Suomen Perintätoimiston luottotietopalvelua. Hinta per kysely maksaa 2,90eur.

Romahtaa, ei romahda, romahtaa..

Lehdistä ja netistä törmää viikoittain artikkeleihin, joissa ennustetaan nousukauden päättyvän ja osakkeiden arvon romahtavan. Milloin mikäkin guru tai suursijoittaja antaa verbaalisen tuomiopäivän pasuunan laulaa artikkelin verran varmaa tietoa, että ihan näillä näppäimillä pörssikurssit tulevat romahtamaan. Sanomattakin on selvää, että osuuhan se 100% varmasti joskus kohdalle, kun vain tarpeeksi kauan jaksaa sutta huutaa. 

Kuinka vakavasti tähän sitten kannattaa suhtautua? Käsittääkseni vielä ei ole löytynyt ketään ihmistä, joka pystyy ennustamaan osakemarkkinan käyttäytymisen vuodesta toiseen 100% varmuudella. Se, että indeksit lyövät vanhat ennätykset tai rikkovat uuden tuhat luvun ei kerro mitään siitä mitä seuraavaksi tapahtuu. Jos joku osake on maksanut vuonna 2009 esimerkiksi 2 eur ja nyt vuonna 2017 se maksaakin 6 eur ei välttämättä tarkoita, että osake olisi ylenpalttisen kallis.

OMX Helsinki indeksin arvo oli 2009 alkuvuodesta alimmillaan reilussa 4000 pisteessä ja nyt mennään karvan alle 9000 pisteessä. Tässä reilussa 8 vuodessa on kerennyt tapahtua paljon ja yksittäinen yritys on voinut muuttaa muotoaan tai vaihtaa esimerkiksi toimialaansa. Hyvänä erimerkkinä käy tässä yhteydessä Nokia, joka myi matkapuhelin toiminnot Microsoftille vuonna 2013. Jos ja kun OMX Helsinki puhkaisee 9000 pisteen rajan, se ei kerro sitä mihin suuntaan indeksi tulee kulkemaan. Kuten rahastoesitteissä mainitaan ”Historiallinen tuotto ei ole tae tulevasta” pätee myös osakemarkkinoihin tulevaisuuteen.

Jos nyt tulet ensimmäistä kertaa markkinoille ja sinulla on esimerkiksi 10 000 eur, jonka haluat sijoittaa niin suosittelisin selvittämään mitä tarkoittaa ajallinen hajautus. Tällä pienennät riskiä siitä, että ostat huippukurssiin ja päädyt pahimmassa tapauksessa katsomaan, miten osakkeen arvo sulaa silmissä. Jos olet sijoittanut kuukausittain tietyn summan osakkeisiin, rahastoihin ja ETF:iin niin pysy valitussa strategiassasi ja jatka ostojen tekemistä. Arvostuksen ollessa korkeampi saat osuuksia vähemmän, kun taas alemmalla arvostuksella saat enemmän. Henkilökohtaisesti jatkan rahastojen ja ETF:n ostoja samalla euro määrällä kuukausittain, koska minulla ei ole tietoa milloin suunta kääntyy jos se on ylipäätään kääntyäkseen.

Itse olen viime vuosina tarkoituksella vähentänyt talousartikkeleiden lukemista, sillä suurimman osan konkreettinen anti on melko vähäistä. Poikkeuksiakin onneksi on ja olen kokenut parhaaksi vaihtoehdoksi keskittyä vain itse laadukkaiksi kokemiini. En silti väitä, että kaikki lukeminen kannattaa lopettaa vaan analyyseja ja suosituksia voi lukea, mutta kannattaa pitää mielessä, että vastuu on aina lukijalla.

Suosittelen lopuksi tutustumaan Shareville Sijoitusmokat keskusteluun, jos et halua kokeilla kaikkea itse yrityksen ja erehdyksen kautta vaan osaat ottaa onkeesi myös toisten tekemistä virheistä.

Halutaan vuokrata ilmoitus – Ohjeet, joilla vuokrakämppiä tyrkytetään sinulle

Googletin pikaisesti löytyykö netistä ohjeita millainen halutaan vuokrata ilmoituksen tulisi olla ja mitä asioita sen tulisi sisältää. En hämmästyksekseni löytänyt yhtään ohjetta, joten tässä postauksessa avaan tätä vyyhtiä vuokranantajan näkökulmasta. Osa luonnollisesti haluaa itse selata millaisia asuntoja on tarjolla, löytää sieltä tarpeisiinsa sopivan ja vastata vuokralle tarjotaan ilmoituksiin. Näistä ohjeista löydät varmasti myös apua, mitä asioita kannattaa tuoda esiin vastatessasi ilmoituksiin.  Mikäli haluat ulkoistaa homman vuokranantajille tai sinulla on kiire saada asunto niin omaa halutaan vuokrata ilmoitus kannattaa ehdottomasti jättää. Pureudun ainaostaan netin mahdollisuuksiin ja sivuutan sanomalehtien old school palstailmoitukset kokonaan. Nettiin jätettävään ilmoituksesta on merkittäviä etuja verrattuna sanomalehtiin, sillä ne on täysin ilmaista ja tilaa on varmasti riittävästi käytössä tehdäksesi vuokranantajiin vetoavan ilmoituksen.

Aloita katsomalla muiden jättämiä halutaan vuokrata ilmoituksia, aseta itsesi vuokranantajan asemaan ja mieti millaiseen ilmoitukseen sinä ensimmäisenä vastaisit.

Millaista vuokralaista vuokranantajat sitten etsivät?

Vuokranantajat haluavat vuokralaisen, joka maksaa vuokransa ajallaan, pitää asunnosta huolta ja ei aiheuta häiriötä naapureille. Loppujen lopuksi tämä ei ole kuitenkaan liikaa pyydetty eli vakuuttamalla vuokranantaja noista asioista löydät varmasti toiveidesi mukaisen kodin.

Yksityiskohtaiset ohjeet oman ilmoituksen laadintaan:

      1. Otsikko ”Opiskelija etsii yksiötä keskustasta 1.4 alk max. 500€/kk”

Otsikon tärkein tehtävä on luonnollisesti herättää mielenkiinto ja tuoda oleellisin tieto esiin. Tärkeimmät tiedot ovat: sijainti, asunnon koko, mistä alkaen ja mitä on valmis maksamaan. Mikäli ei halua rajata sijaintia tarkasti niin esimerkiksi postinumero, 2km säteellä keskustasta tai opiskelupaikan lähistöltä ovat myös hyviä vaihtoehtoja. On maku asia haluaako ilmoituksessa tuoda esiin sukupuoltaan, ammattiaan tai mitä opiskelee, mutta sen voi kertoa jos kokee siitä olevan etua.

      2. Kuva

Mikäli ilmoitukseen voi liittää kuvan niin se kannattaa liittää, mikäli koet siitä olevan sinulle etua ja erityisesti tätä kannattaa harkita jos vuokra-asuntoja on vähän tarjolla ja niistä on kova kilpailu. Jos päätät lisätä ilmoitukseen kuvasi  niin yleisenä ohjeena voin sanoa, että kannattaa ehdottomasti miettiä millaisen kuvan valitsee. Huonoin vaihtoehto on lisätä kuva kesän festareiden kolmannen päivän aamulta keskeltä pullomerta. Jos olet etsimässä asuntoa lemmikkisi kanssa niin yhteiskuva lemmikkisi kanssa voi tuoda esiin tärkeää lisäinfoa.

3. Ilmoitustekstin tulisi sisältää (pakolliset kohdat lihavoitu): 

• Millaista asuntoa olet etsimässä: kerrostalo/rivitalo/omakotitalo ja asunnon koko.
• Millainen asunnon varustelun tulisi olla: Pesukoneliitäntä/lämmitysmuoto/takka/parveke/astianpesukone/kylpyamme/jne.
• Maininta erityistarpeista jos sellaisia on. Esimerkiksi: Asunnossa tulisi voida pitää lemmikkejä, koska kanssani muuttaa sisäsiisti ja rauhallinen koira. Asunnon tulisi sijaita ensimmäisessä kerroksessa tai taloyhtiössä tulisi olla hissi jos asunto on ylemmissä kerroksissa. Asunnon tulisi olla hyvin äänieristetty tai sijainniltaan sellainen ettei viulun soittoni häiritse naapureita. jne.
• Kerro itsestäsi millainen olet vuokralaisena, kuinka paljon olet valmis maksamaan vuokraa, mistä alkaen ja kuinka pitkäksi aikaa etsit asuntoa. Myös maininta mahdollisista lisätuloistasi on hyvä lisätä jos olet etsimässä normaalia opiskelijan budjettia kalliimpaa asuntoa ”Opiskelujen ohella teen osa-aikasena töitä / vanhempani tukevat minua taloudellisesti tms”. Jos luottotietosi ovat kunnossa niin se kannattaa mainita. Voit myös pyytää edellisen vuokranantajan suosittelijaksi jos olet hoitanut asiat mallikkaasti. Mikäli olet savuton ja/tai raitis niin sen maininnasta ei varmasti ole haittaa.
• Special case: Jos sinulla on remonttikokemusta ja olisit esimerkiksi valmis remontoimaan asunnon siinä asuessasi niin tämä kiinnostaa varmasti jo parhaat päivänsä nähneiden kohteiden vuokraajia. Myös esimerkiksi sisustusharrastus tai valokuvaus voi olla semmoinen taito, jota voit markkinoida vuokranantajalle. Vuokranantaja varmasti arvostaa hyvälaatuisia kuvia asunnosta ja taloyhtiöstä, joita hän voi käyttää seuraavan kerran vuokratessaan asuntoa.

4. Ole rehellinen ja kerro asioistasi totuudenmukaisesti. Jos sinulle on esimerkiksi luottotiedot menneet, mutta olet sen jälkeen hoitanut asiat säntillisesti niin pyydä entiseltä vuokranantajaltasi todistus tästä tai kysy voisiko hän suositella sinua. Voit myös pyytää oman ulosottorikisterisi valmiiksi ja todistaa ettei uusia merkintöjä ole tullut vuosiin.

5. Lue ilmoituksesi ennen julkaisua huolella läpi ja korjaa virheet. Kyseessä ei ole äidinkielen koe, mutta selkeä virheetön teksti antaa aina luotettavamman kuvan.

Onko sinulla jokin keino, jolla olet aina saanut haluamasi vuokra-asunnon? Lisää vinkkisi kommenttikenttään. Myös vuokranantajien kommentit ovat erittäin tervetulleita.

Vuokralainen vaihtuu – uhka vai mahdollisuus?

Pienemmissä asunnoissa vuokranantajan on hyvä varautua vuokralaisen vaihtumiseen, sillä juuri pienempien asuntojen kohdalla muuttoliikennetta tuntuu olevan eniten. Sain muutama päivä sitten ennakkovaroituksen vuokralaiselta, että hän on käynyt katsomassa isompaa asuntoa ja homman pitäisi ratketa parin päivän sisään. Aloitin välittömästi toimet sitä silmällä pitäen, että vuokralainen on vaihtumassa lähiaikoina. Mikäli tämä asunto ei napsu kohdille niin se on vain ajan kysymys milloin kuun asennot löytävät sopivaan kulmaan ja vuokralainen ilmoittaa homman olevan vuokrasopimuksemme osalta terminaalivaiheessa.

Olen pyrkinyt hoitamaan oman osuuteni kanssakäymisestä vuokralaisen suuntaan todella rennolla otteella ja ennen kaikkea avoimesti. Kokemukseni mukaan pitämällä hyvät, mutta riittävän etäiset välit vuokralaiseen annetaan ainakin hyvät mahdollisuudet toimivalle vuokrasuhteelle. Minun tapauksessani tämä tarkoittaa, että olen joustanut tarpeen vaatiessa ja tarjonnut apua, mutta kuitenkin antanut hänelle oman rauhan jos välttämätöntä asiaa ei ole ollut. Autoin esimerkiksi vuokralaiset muutossa kantamalla hänen tavaroitaan avainten luovutuksen yhteydessä ja annoin pari viikkoa lisää maksuaikaan vuokraan, kun hänelle tuli yllättäviä kuluja. Nyt voin hyvällä omalla tunnolla pyytää jotain pientä apua vuokraukseen vuokralaiselta. Kysyin vuokralaiselta voisiko hän näyttää asuntoa, mikäli pakottava tarve tulisi juuri työmatkani aikana ja tiedustelin olisiko joku hänen tuttunsa mahdollisesti kiinnostunut asunnosta. Molempiin kysymyksiin sain myöntävän vastauksen. Sovin jo etukäteen vuokralaisen kanssa, että en tule järjestämään mitään massanäyttöjä asunnossa vain tulen näyttämään asuntoa 2-3 potentiaaliselle vuokralaiselle yksitellen. Mielestäni massanäyttöjen ongelmat ovat siinä ettet pysty keskusteleemaan välttämättä kaikkien kanssa rauhassa ja näin saa ns. perstuntumaa millainen ihminen asuntoasi on vuokraamassa.

Tehtävät, jotka on hyvä pistää jalalle heti saatuasi tiedon vuokralaisen vaihtumisesta:

-         -  Tarkista alueen vuokrataso ja määritä pyyntösi sitä vasten

-         -  Päivitä ilmoituksesi valmiiksi, että voit heti julkaista asian varmistuttua

-         -  Mieti mitä kanavia pitkin lähdet asuntoa tarjoamaan vuokralle 

        (vuokraovi/oikotie/tori/lehdet/FB:n vuokrataan ryhmät, jne)

Saatuani vuokralaiselta tiedon, että hän on saanut isomman asunnon eli asunto vapautuu vuokrattavaksi olin 15 minuutin päästä jo lisännyt ilmoitukseni valittuihin kanaviin. Nyt voin vain odotella sopivien vuokralaisten yhteydenottoja. Tiedän, että moni vuokralainen ilmoittaa mahdollisimman loppukuusta vuokranantajalle irtisanomisesta. Tähänkin voi varautua lupaamalla jo vuokrasopimuksessa pienen palkkion (20-50eur/vko) irtisanomisesta ennen kuun vaihdetta. Summa voi äkkiseltään tuntua isolta, mutta se on loppujen lopuksi todella pieni, mikäli sillä pystyy estämään tyhjän kuukauden. Nyt minulla on mahdollisuus koittaa houkutella asuntoon myös mahdollisia asunnon vaihtajia. Tämä ryhmä kerkeää nähdä ilmoitukseni ja miettiä viikon verran olisiko kyseinen asunto sopivampi heidän tarpeisiinsa kuin heidän nykyinen asunto.

Vuokralaisen vaihtuminen antaa mahdollisuuden tehdä vuokrankorotuksen jos vuokratasosi on jäänyt jälkeen alueen yleisestä tasosta. Jos olet suunnitellut remointavasi asunnon on se hyvä tehdä vuokralaisten välissä. Kaikkein kustannustehokkain tapa on ulkoistaa asunnon remontoiminen vuokralaiselle eli maksat ja toimitat välineet vuokralaiselle, joka tekee remontin puolestasi. Uhkana pitää nostaa esille ehdottomasti tyhjät kuukaudet, jotka voivat syödä pahimmassa tapauksessa tuottosi pitkältä ajalta.  Mikäli sinä näet muita uhkia tai mahdollisuuksia vuokralaisen vaihtumisen yhteydessä pistä ehdottomasti kommenttia. Myös parhaat toimintatavat ovat tervetulleita. 

Ensiasunnon ostajasta asuntosijoittajaksi kahdessa vuodessa

Jos nyt pääsisin takaisin tilanteeseen, jossa olisin juuri aloittamassa työuran ja taskussa olisi ensimmäinen vakituinen työsopimus niin ostaisin heti oman asunnon. Valitsisin asunnon sijainnin hyvien liikenneyhteyksien varrelta läheltä keskustaa. Tutkisin erityisesti kohteet, jossa olisi taloyhtiön kirjanpidossa tuloutettua yhtiölainaa ja isoimmat remontit tehtynä. Harkitsisin ehdottomasti myös järkevän hintaisia uudiskohteita. Ennen ostopäätöksen tekoa perehtyisin alueen vuokratasoon ja arvioisin paljonko ostamastani asunnosta voisi saada vuokraa sekä tietenkin laskisin vuokratuottoprosentin ostamalleni asunnolle näiden tietojen pohjalta. Asunnon koon tulisi olla mielellään alle 30m2, mutta mitä lähempänä 20m2 niin sen parempi. Suurin osa jo varmasti arvaakin kuinka kauan asunnossa olisi tarkoitus asua? Aivan oikein.. Asunnossa asuisin 2 vuotta ja  tämän jälkeen vuokraisin asunnon ja ostaisin uuden yksiön samoilla kriteereillä.

Miksi ihmeessä? Alla kuvitteellinen laskelma uudiskohteesta:

Asunnon hinta 100 000eur, josta yhtiölainan osuus puolet eli 50 000eur. Tarvittava lainamäärä pankista olisi siis 50k€.  Ensiasunnon ostaja saa valtiontakauksen 85% lainasta eli omarahoituksen osuus olisi 35 000 eur (100 000*0,85-50 000), jonka voi hoitaa myös lisävakuudella. Varainsiirtoveroa ei tarvitsisi ensiasunnon ostajan maksaa. Jos laina-aika olisi 20 vuotta, lainan perustamiskulu 300 eur, hoitokulu 2 eur/kk ja marginaali 1% (todellinen vuosikorko 1,15%) niin kuukausittainen maksuerä olisi 233,20 €/kk. Asunnon hoitovastike olisi esimerkiksi 100 eur/kk ja rahoitusvastike kahtena ensimmäisena vuonna 77 eur/kk ja sen jälkeen, kun lainaa alettaisiin lyhentämään rahoitusvastike olisi 180 eur/kk.

Jos kahden vuoden päästä asunnosta saisi vuokratuloa 520 eur/kk niin vuokratuotoksi tulisi mukavat 5,76%. Vuokralainen käytännössä siis maksaisi lainan puolestasi ja toisi päälle vielä kassavirtaa: Vuokra – lainan lyhennys – vastikkeet eli 520eur – 233,20 eur - 100 eur - 180 eur  = 6,8 eur/kk.Olen ymmärtänyt, että jossain tapauksissa lainan myöntänyt pankki voi tarkistaa lainaehtoja jos asunnon käyttötarkoitus muuttuu eli tämä käytännössä tarkoittaa marginaalin nousua. Tämä on syytä ottaa varmistaa ennen seuraavan lainan pyytämistä.

Sitten sama rumba alusta, tosin seuraavasta asunnosta tulee maksaa myös 2% varainsiirtovero (kerros- ja rivitalot) eikä valtio takaa enää lainaa vaan itse asunto käy 70-80% vakuutena.