Hyvä vuokralaissuhde avain menestykseen?

Mainitsin aikaisemmassa blogikirjoituksessa, että asunnon uudelleen vuokraus helpottui johtuen hyvistä suhteista vuokralaisiin. Hyvät suhteet ovat kovin subjektiivinen käsitys, jonka jokainen kokee omalta kantiltaan eri lailla. Pyrin avaamaan tässä kirjoituksessa omaa toimintaani vuokranantajana ja mitä minä ymmärrän hyvällä vuokralaissuhteella.

Suhteen luominen aloitetaan jo ennen asunnon vuokrausta

Asuntoa vuokrattaessa en käytä välittäjää vaan hoidan vuokrauksen itse. Mikäli asuntoja olisi enemmän niin tilanne saattaisi muuttua, mutta uskon pystyväni hoitamaan vuokrauksen myös asuntomäärän kasvaessa tulevaisuudessa. Oman arvioni mukaan asuntomäärän ollessa alle 10 asuntoa vuokrauksen pystyy hoitamaan itse, mutta tämä luonnollisesti riippuu omasta elämäntilanteesta ja asuntojen vuokralaisprofiilista. En järjestä massanäyttöjä vaan järjestän hakijoille aina yksityisnäytön. Itse vuokraamalla ja yksityisnäytöissä saan hyvää tietoa vuokralaisista valintani tueksi, pystyn vastaamaan rauhassa heidän kysymyksiin ja samalla tutustuu uusiin ihmisiin. Jos sinulla on useampia kohteita eikä hakijan intressit kohtaa näytettävän asunnon kohdalla niin tällä tavalla saatat löytää johonkin toiseen kohteeseesi vuokralaisen. En järjestä näyttöä suinkaan kaikille hakijoille vaan kutsun yksityisnäyttöön ainoastaan ne potentiaalisimmat hakijat. Sopivan vuokralaisen löydyttyä sopimus kannattaa tehdä nopeasti, jotta varmistat hyvän vuokralaisen saamisen asuntoosi sekä pystyt ilmoittamaan muille hakijoille asunnon tilanteesta ja he pääsevät etsimään muita kohteita. Lähetän sähköpostin jokaiselle hakijalle, jossa kiitän mielenkiinnosta asuntoa kohtaa sekä soitan jokaiselle yksityisnäytössä käyneelle. Yksityisnäytössä käyneille perustelen myös valintani ja mahdollisuuksien mukaan pyrin auttamaan heitä asunnon etsinnässä. Voin esimerkiksi kertoa, että netin kauppapaikoille kannattaa jättää oma halutaan vuokrata ilmoitus ja sitä kautta päästä käsiksi ns. nukkuviin vuokrakohteisiin.

Yhteyden ylläpito vuokrausaikana

Vuokralaiselle pitää antaa oma rauha eli liika yhteydenpito ei välttämättä ole se paras tapa hoitaa suhdetta. Pyrin itse käymään asunnolla 1-2 vuoden välein, mutta lähetän vähintään kerran vuodessa sähköpostia, jossa pyydän vuokralaista ilmoittamaan ovatko kaikki kunnossa vai vaatiiko jokin asunnossa korjausta. Muistan kaikkia vuokralaisiani pienellä joululahjalla vuosittain. Hyviä vaihtoehtoja ovat mm. leffaliput, konvehtirasia, ja lahjakortit. Myös perinteinen joulukortti voi tuoda hyvää mieltä saajalle. Tärkeimpänä asiana pidän kuitenkin puutteiden ja vikojen nopeaa korjausta sekä vastaamista vuokralaisten kysymyksiin. Jos esimerkiksi asunnon jääkaappi menee rikki niin vuokralainen varmasti arvostaa, jos uusi jääkaappi tulee viimeistään seuraavana päivänä ilmoituksesta kuin, että vuokranantaja lupaa tuoda parin viikon päästä kesämökiltään vähälle käytölle jääneen jääkaapin. Sähköposti on oiva väline yhteydenpitoon, mutta monessa tapauksessa soittamalla asia selviää nopeammin. Avoin, ripeä ja rehellinen kommunikaatio puolin ja toisin heti alusta alkaen luo hyvän perustan onnistuneeseen vuokrasuhteeseen. Jos vuokralainen luottaa vuokranantajaan niin kynnys ilmoittaa esimerkiksi asunnon vaihto tarpeesta tapahtuu kokemukseni mukaan aikaisemmin kuin ns. kasvottomassa suhteessa.

Vuokralaiselta voi saada myös apua vuokraukseen monessakin muodossa. Vuokralainen voi esimerkiksi kertoa kavereilleen asuntonsa vapautumisesta, vuokralainen voi esitellä asunnon kiinnostuneille vuokralaisille sekä muuton yhteydessä vanha ja uusi vuokralainen voivat hoitaa avaimen vaihdon ilman, että vuokranantajan tarvitsee käydä asunnolla. Vastaavasti minä olen luvannut toimia heille suosittelijana uutta vuokra-asuntoa vuokrattaessa tai auttaa heitä asunnon ostossa, mikäli he kokevat sen tarpeelliseksi.

Yhteyden ei tarvitse välttämättä päättyä vuokrasopimuksen päättyessä

Mikäli vuokralainen asuu pitkään kohteessa, syntyy väkisin jonkinlainen suhde vuokranantajan ja vuokralaisen välille. Yhteydenpidon ei välttämättä tarvitse päättyä vuokrasopimuksen myötä vaan kuulumisia voidaan vaihdella puolin ja toisin. Mikäli sinulla on useampia kohteita tämä voi auttaa sinua myös tulevaisuudessa löytämään uusia vuokralaisia entisten vuokralaisten tuttavista. Positiivinen kokemus vuokrasuhteesta on hyvä käyntikortti sinulle uusia vuokrasopimuksia tehtäessä ja tällä saattaa olla merkittävä vaikutus kohteidesi täyttöasteeseen tulevaisuudessa.

Pieni tipsi lopuksi: Esimerkiksi pieni tupaantuliaislahja tai esimerkiksi tekstiviesti, jossa toivotat onnea uuteen kotiin saa vuokralaisen tuntemaan itsensä tervetulleeksi omistamaasi asuntoon. 

Vuokralainen vaihtuu – uhka vai mahdollisuus?

Pienemmissä asunnoissa vuokranantajan on hyvä varautua vuokralaisen vaihtumiseen, sillä juuri pienempien asuntojen kohdalla muuttoliikennetta tuntuu olevan eniten. Sain muutama päivä sitten ennakkovaroituksen vuokralaiselta, että hän on käynyt katsomassa isompaa asuntoa ja homman pitäisi ratketa parin päivän sisään. Aloitin välittömästi toimet sitä silmällä pitäen, että vuokralainen on vaihtumassa lähiaikoina. Mikäli tämä asunto ei napsu kohdille niin se on vain ajan kysymys milloin kuun asennot löytävät sopivaan kulmaan ja vuokralainen ilmoittaa homman olevan vuokrasopimuksemme osalta terminaalivaiheessa.

Olen pyrkinyt hoitamaan oman osuuteni kanssakäymisestä vuokralaisen suuntaan todella rennolla otteella ja ennen kaikkea avoimesti. Kokemukseni mukaan pitämällä hyvät, mutta riittävän etäiset välit vuokralaiseen annetaan ainakin hyvät mahdollisuudet toimivalle vuokrasuhteelle. Minun tapauksessani tämä tarkoittaa, että olen joustanut tarpeen vaatiessa ja tarjonnut apua, mutta kuitenkin antanut hänelle oman rauhan jos välttämätöntä asiaa ei ole ollut. Autoin esimerkiksi vuokralaiset muutossa kantamalla hänen tavaroitaan avainten luovutuksen yhteydessä ja annoin pari viikkoa lisää maksuaikaan vuokraan, kun hänelle tuli yllättäviä kuluja. Nyt voin hyvällä omalla tunnolla pyytää jotain pientä apua vuokraukseen vuokralaiselta. Kysyin vuokralaiselta voisiko hän näyttää asuntoa, mikäli pakottava tarve tulisi juuri työmatkani aikana ja tiedustelin olisiko joku hänen tuttunsa mahdollisesti kiinnostunut asunnosta. Molempiin kysymyksiin sain myöntävän vastauksen. Sovin jo etukäteen vuokralaisen kanssa, että en tule järjestämään mitään massanäyttöjä asunnossa vain tulen näyttämään asuntoa 2-3 potentiaaliselle vuokralaiselle yksitellen. Mielestäni massanäyttöjen ongelmat ovat siinä ettet pysty keskusteleemaan välttämättä kaikkien kanssa rauhassa ja näin saa ns. perstuntumaa millainen ihminen asuntoasi on vuokraamassa.

Tehtävät, jotka on hyvä pistää jalalle heti saatuasi tiedon vuokralaisen vaihtumisesta:

-         -  Tarkista alueen vuokrataso ja määritä pyyntösi sitä vasten

-         -  Päivitä ilmoituksesi valmiiksi, että voit heti julkaista asian varmistuttua

-         -  Mieti mitä kanavia pitkin lähdet asuntoa tarjoamaan vuokralle 

        (vuokraovi/oikotie/tori/lehdet/FB:n vuokrataan ryhmät, jne)

Saatuani vuokralaiselta tiedon, että hän on saanut isomman asunnon eli asunto vapautuu vuokrattavaksi olin 15 minuutin päästä jo lisännyt ilmoitukseni valittuihin kanaviin. Nyt voin vain odotella sopivien vuokralaisten yhteydenottoja. Tiedän, että moni vuokralainen ilmoittaa mahdollisimman loppukuusta vuokranantajalle irtisanomisesta. Tähänkin voi varautua lupaamalla jo vuokrasopimuksessa pienen palkkion (20-50eur/vko) irtisanomisesta ennen kuun vaihdetta. Summa voi äkkiseltään tuntua isolta, mutta se on loppujen lopuksi todella pieni, mikäli sillä pystyy estämään tyhjän kuukauden. Nyt minulla on mahdollisuus koittaa houkutella asuntoon myös mahdollisia asunnon vaihtajia. Tämä ryhmä kerkeää nähdä ilmoitukseni ja miettiä viikon verran olisiko kyseinen asunto sopivampi heidän tarpeisiinsa kuin heidän nykyinen asunto.

Vuokralaisen vaihtuminen antaa mahdollisuuden tehdä vuokrankorotuksen jos vuokratasosi on jäänyt jälkeen alueen yleisestä tasosta. Jos olet suunnitellut remointavasi asunnon on se hyvä tehdä vuokralaisten välissä. Kaikkein kustannustehokkain tapa on ulkoistaa asunnon remontoiminen vuokralaiselle eli maksat ja toimitat välineet vuokralaiselle, joka tekee remontin puolestasi. Uhkana pitää nostaa esille ehdottomasti tyhjät kuukaudet, jotka voivat syödä pahimmassa tapauksessa tuottosi pitkältä ajalta.  Mikäli sinä näet muita uhkia tai mahdollisuuksia vuokralaisen vaihtumisen yhteydessä pistä ehdottomasti kommenttia. Myös parhaat toimintatavat ovat tervetulleita.