28.2.2017

Hyvä vuokralaissuhde avain menestykseen?

Mainitsin aikaisemmassa blogikirjoituksessa, että asunnon uudelleen vuokraus helpottui johtuen hyvistä suhteista vuokralaisiin. Hyvät suhteet ovat kovin subjektiivinen käsitys, jonka jokainen kokee omalta kantiltaan eri lailla. Pyrin avaamaan tässä kirjoituksessa omaa toimintaani vuokranantajana ja mitä minä ymmärrän hyvällä vuokralaissuhteella.

Suhteen luominen aloitetaan jo ennen asunnon vuokrausta
Asuntoa vuokrattaessa en käytä välittäjää vaan hoidan vuokrauksen itse. Mikäli asuntoja olisi enemmän niin tilanne saattaisi muuttua, mutta uskon pystyväni hoitamaan vuokrauksen myös asuntomäärän kasvaessa tulevaisuudessa. Oman arvioni mukaan asuntomäärän ollessa alle 10 asuntoa vuokrauksen pystyy hoitamaan itse, mutta tämä luonnollisesti riippuu omasta elämäntilanteesta ja asuntojen vuokralaisprofiilista. En järjestä massanäyttöjä vaan järjestän hakijoille aina yksityisnäytön. Itse vuokraamalla ja yksityisnäytöissä saan hyvää tietoa vuokralaisista valintani tueksi, pystyn vastaamaan rauhassa heidän kysymyksiin ja samalla tutustuu uusiin ihmisiin. Jos sinulla on useampia kohteita eikä hakijan intressit kohtaa näytettävän asunnon kohdalla niin tällä tavalla saatat löytää johonkin toiseen kohteeseesi vuokralaisen. En järjestä näyttöä suinkaan kaikille hakijoille vaan kutsun yksityisnäyttöön ainoastaan ne potentiaalisimmat hakijat. Sopivan vuokralaisen löydyttyä sopimus kannattaa tehdä nopeasti, jotta varmistat hyvän vuokralaisen saamisen asuntoosi sekä pystyt ilmoittamaan muille hakijoille asunnon tilanteesta ja he pääsevät etsimään muita kohteita. Lähetän sähköpostin jokaiselle hakijalle, jossa kiitän mielenkiinnosta asuntoa kohtaa sekä soitan jokaiselle yksityisnäytössä käyneelle. Yksityisnäytössä käyneille perustelen myös valintani ja mahdollisuuksien mukaan pyrin auttamaan heitä asunnon etsinnässä. Voin esimerkiksi kertoa, että netin kauppapaikoille kannattaa jättää oma halutaan vuokrata ilmoitus ja sitä kautta päästä käsiksi ns. nukkuviin vuokrakohteisiin.

Yhteyden ylläpito vuokrausaikana
Vuokralaiselle pitää antaa oma rauha eli liika yhteydenpito ei välttämättä ole se paras tapa hoitaa suhdetta. Pyrin itse käymään asunnolla 1-2 vuoden välein, mutta lähetän vähintään kerran vuodessa sähköpostia, jossa pyydän vuokralaista ilmoittamaan ovatko kaikki kunnossa vai vaatiiko jokin asunnossa korjausta. Muistan kaikkia vuokralaisiani pienellä joululahjalla vuosittain. Hyviä vaihtoehtoja ovat mm. leffaliput, konvehtirasia, ja lahjakortit. Myös perinteinen joulukortti voi tuoda hyvää mieltä saajalle. Tärkeimpänä asiana pidän kuitenkin puutteiden ja vikojen nopeaa korjausta sekä vastaamista vuokralaisten kysymyksiin. Jos esimerkiksi asunnon jääkaappi menee rikki niin vuokralainen varmasti arvostaa, jos uusi jääkaappi tulee viimeistään seuraavana päivänä ilmoituksesta kuin, että vuokranantaja lupaa tuoda parin viikon päästä kesämökiltään vähälle käytölle jääneen jääkaapin. Sähköposti on oiva väline yhteydenpitoon, mutta monessa tapauksessa soittamalla asia selviää nopeammin. Avoin, ripeä ja rehellinen kommunikaatio puolin ja toisin heti alusta alkaen luo hyvän perustan onnistuneeseen vuokrasuhteeseen. Jos vuokralainen luottaa vuokranantajaan niin kynnys ilmoittaa esimerkiksi asunnon vaihto tarpeesta tapahtuu kokemukseni mukaan aikaisemmin kuin ns. kasvottomassa suhteessa.

Vuokralaiselta voi saada myös apua vuokraukseen monessakin muodossa. Vuokralainen voi esimerkiksi kertoa kavereilleen asuntonsa vapautumisesta, vuokralainen voi esitellä asunnon kiinnostuneille vuokralaisille sekä muuton yhteydessä vanha ja uusi vuokralainen voivat hoitaa avaimen vaihdon ilman, että vuokranantajan tarvitsee käydä asunnolla. Vastaavasti minä olen luvannut toimia heille suosittelijana uutta vuokra-asuntoa vuokrattaessa tai auttaa heitä asunnon ostossa, mikäli he kokevat sen tarpeelliseksi.

Yhteyden ei tarvitse välttämättä päättyä vuokrasopimuksen päättyessä
Mikäli vuokralainen asuu pitkään kohteessa, syntyy väkisin jonkinlainen suhde vuokranantajan ja vuokralaisen välille. Yhteydenpidon ei välttämättä tarvitse päättyä vuokrasopimuksen myötä vaan kuulumisia voidaan vaihdella puolin ja toisin. Mikäli sinulla on useampia kohteita tämä voi auttaa sinua myös tulevaisuudessa löytämään uusia vuokralaisia entisten vuokralaisten tuttavista. Positiivinen kokemus vuokrasuhteesta on hyvä käyntikortti sinulle uusia vuokrasopimuksia tehtäessä ja tällä saattaa olla merkittävä vaikutus kohteidesi täyttöasteeseen tulevaisuudessa.

Pieni tipsi lopuksi: Esimerkiksi pieni tupaantuliaislahja tai esimerkiksi tekstiviesti, jossa toivotat onnea uuteen kotiin saa vuokralaisen tuntemaan itsensä tervetulleeksi omistamaasi asuntoon. 

23.2.2017

Vuokralaisten vaihtuminen parhaan sesongin ulkopuolella

Kerroin jo aikaisemmin, että yhden sijoitusasunnon vuokralainen vaihtuu ja pari viikkoa tästä sain ilmoituksen toisenkin asunnon vuokralaisen vaihtumisesta. Toisen asunnon vuokralainen irtisanoi vuokrasopimuksen alle vuoden asumisen jälkeen, joten hän joutuu maksamaan yhden kuukauden vuokraa vastaavan maksun sopimuksen ennen aikaisesta purkamisesta. Pyrin suhtautumaan vuokralaisen vaihtumiseen mahdollisuutena uhan sijasta. Alkuvuoden aikana vuokraisten etsiminen ei ole se kaikkein paras ajankohta, sillä uusien vuokralaisten tulo pelikentälle ajoittuu enemmän loppukesän kuukausiin. Onneksi asuntoa vaihtavien vuokralaisten asunnon vaihtotarve ei katso kalenteria ja lisäksi löytyy opintojaan keväällä päättäviä, jotka ovat siirtymässä työelämään ja karistamassa opiskelujen aikaisen solukämpän yhteiset riemut vakaampaan elämäntyyliin.

Molempien asuntojen uudelleen vuokraus sujui loppujen lopuksi helposti. Molemmat asunnot olivat alle viikossa vuokralle tarjotaan ilmoituksen jättämisestä vuokrattu eli tyhjiä kuukausia ei tule vuokralaisen vaihtumisen johdosta. Vuokrauksen onnistumista helpotti molemmilta vuokralaisilta hyvissä ajoin ennen kuun vaihdetta saadut irtisanomisilmoitukset. Toisen asunnon kohdalla sain ilmoituksen 2 viikkoa ennen kuun vaihdetta (1,5kk ennen muuttoa) ja toisen peräti 2,5kk ennen muuttopäivää. Lisäksi minulla oli jo valmiina ilmoitusteksti ja hyvät kuvat kohteista eli pystyin lisäämään ilmoituksen heti. Uskoisin hyvien suhteiden vuokralaisiin olevan yksi syy, miksi vuokralaiset eivät pitkittäneet irtisanomista vaan kertoivat avoimesti tilanteesta hyvissä ajoin. Toisen asunnon vuokraa nostin noin 1% verran johtuen vastikkeen noususta ja toisen asunnon kohdalla vuokra nousi melkein 6%. Jälkimmäisen asunnon kohdalla vuokran nousu selittyy liian alhaisesta vuokrasta edellisen asukkaan kohdalla. Vertailupohjaa alueen vuokratasosta ei ollut saatavilla ja halusin silloin varmistaa hyvän vuokralaisen löytymisen nopeasti.

Asuntosijoittaminen on yleistynyt viime vuosien aikana ja nyt viime aikoina on jo saanut lukea pettymyksiä, joita vuokranantajat ovat kohdanneet. Asuntosijoittaminen ei sovi kaikille, mutta henkilökohtaisesti tuntuu tämän olevan se sijoittamisen alalaji, joka itselleni sopii kaikista parhaiten. Samaan hengenvetoon on syytä mainita, ettei yhtään ongelma vuokralaista ole omalle kohdalle osunut. Tähänkin asiaan voi vaikuttaa tekemällä kotiläksyt hyvin ja pyrkimällä karsimaan ne vuokralaiset, jotka voisivat olla potentiaalisia ongelma tapauksia. Tarkistan kaikkien vuokralaisten luottotiedot, soitan tarvittaessa entiselle vuokranantajalle, pyydän selvitystä tuloista (jos vuokralainen vaikuttaa rehelliseltä olen luottanut omaan ilmoitukseen) ja kaikista tärkeimpänä vuokralaisen tapaaminen henkilökohtaisesti. Jos jokin edellä mainituista on ristiriidassa asettamiesi tavoitteiden kanssa, suosittelen etsimään toisen hakijan. Varovaisuus voi maksaa yhden kuukauden vuokran, mutta mahdollisesti säästyt isommalta ongelmalta, jonka kustannukset ja riskit ovat paljon suuremmat.

Pieni tipsi lopuksi:
Vuokralaisen luottotiedot voi tarkistaa ilmaiseksi käymällä oikeustalolla, mutta jos haluat suorittaa kyselyn netissä niin käytän itse Suomen Perintätoimiston luottotietopalvelua. Hinta per kysely maksaa 2,90eur.

13.2.2017

Romahtaa, ei romahda, romahtaa..

Lehdistä ja netistä törmää viikoittain artikkeleihin, joissa ennustetaan nousukauden päättyvän ja osakkeiden arvon romahtavan. Milloin mikäkin guru tai suursijoittaja antaa verbaalisen tuomiopäivän pasuunan laulaa artikkelin verran varmaa tietoa, että ihan näillä näppäimillä pörssikurssit tulevat romahtamaan. Sanomattakin on selvää, että osuuhan se 100% varmasti joskus kohdalle, kun vain tarpeeksi kauan jaksaa sutta huutaa. 
Kuinka vakavasti tähän sitten kannattaa suhtautua? Käsittääkseni vielä ei ole löytynyt ketään ihmistä, joka pystyy ennustamaan osakemarkkinan käyttäytymisen vuodesta toiseen 100% varmuudella. Se, että indeksit lyövät vanhat ennätykset tai rikkovat uuden tuhat luvun ei kerro mitään siitä mitä seuraavaksi tapahtuu. Jos joku osake on maksanut vuonna 2009 esimerkiksi 2 eur ja nyt vuonna 2017 se maksaakin 6 eur ei välttämättä tarkoita, että osake olisi ylenpalttisen kallis.

OMX Helsinki indeksin arvo oli 2009 alkuvuodesta alimmillaan reilussa 4000 pisteessä ja nyt mennään karvan alle 9000 pisteessä. Tässä reilussa 8 vuodessa on kerennyt tapahtua paljon ja yksittäinen yritys on voinut muuttaa muotoaan tai vaihtaa esimerkiksi toimialaansa. Hyvänä erimerkkinä käy tässä yhteydessä Nokia, joka myi matkapuhelin toiminnot Microsoftille vuonna 2013. Jos ja kun OMX Helsinki puhkaisee 9000 pisteen rajan, se ei kerro sitä mihin suuntaan indeksi tulee kulkemaan. Kuten rahastoesitteissä mainitaan ”Historiallinen tuotto ei ole tae tulevasta” pätee myös osakemarkkinoihin tulevaisuuteen.

Jos nyt tulet ensimmäistä kertaa markkinoille ja sinulla on esimerkiksi 10 000 eur, jonka haluat sijoittaa niin suosittelisin selvittämään mitä tarkoittaa ajallinen hajautus. Tällä pienennät riskiä siitä, että ostat huippukurssiin ja päädyt pahimmassa tapauksessa katsomaan, miten osakkeen arvo sulaa silmissä. Jos olet sijoittanut kuukausittain tietyn summan osakkeisiin, rahastoihin ja ETF:iin niin pysy valitussa strategiassasi ja jatka ostojen tekemistä. Arvostuksen ollessa korkeampi saat osuuksia vähemmän, kun taas alemmalla arvostuksella saat enemmän. Henkilökohtaisesti jatkan rahastojen ja ETF:n ostoja samalla euro määrällä kuukausittain, koska minulla ei ole tietoa milloin suunta kääntyy jos se on ylipäätään kääntyäkseen.

Itse olen viime vuosina tarkoituksella vähentänyt talousartikkeleiden lukemista, sillä suurimman osan konkreettinen anti on melko vähäistä. Poikkeuksiakin onneksi on ja olen kokenut parhaaksi vaihtoehdoksi keskittyä vain itse laadukkaiksi kokemiini. En silti väitä, että kaikki lukeminen kannattaa lopettaa vaan analyyseja ja suosituksia voi lukea, mutta kannattaa pitää mielessä, että vastuu on aina lukijalla.

Suosittelen lopuksi tutustumaan Shareville Sijoitusmokat keskusteluun, jos et halua kokeilla kaikkea itse yrityksen ja erehdyksen kautta vaan osaat ottaa onkeesi myös toisten tekemistä virheistä.