27.1.2017

Halutaan vuokrata ilmoitus – Ohjeet, joilla vuokrakämppiä tyrkytetään sinulle

Googletin pikaisesti löytyykö netistä ohjeita millainen halutaan vuokrata ilmoituksen tulisi olla ja mitä asioita sen tulisi sisältää. En hämmästyksekseni löytänyt yhtään ohjetta, joten tässä postauksessa avaan tätä vyyhtiä vuokranantajan näkökulmasta. Osa luonnollisesti haluaa itse selata millaisia asuntoja on tarjolla, löytää sieltä tarpeisiinsa sopivan ja vastata vuokralle tarjotaan ilmoituksiin. Näistä ohjeista löydät varmasti myös apua, mitä asioita kannattaa tuoda esiin vastatessasi ilmoituksiin.  Mikäli haluat ulkoistaa homman vuokranantajille tai sinulla on kiire saada asunto niin omaa halutaan vuokrata ilmoitus kannattaa ehdottomasti jättää. Pureudun ainaostaan netin mahdollisuuksiin ja sivuutan sanomalehtien old school palstailmoitukset kokonaan. Nettiin jätettävään ilmoituksesta on merkittäviä etuja verrattuna sanomalehtiin, sillä ne on täysin ilmaista ja tilaa on varmasti riittävästi käytössä tehdäksesi vuokranantajiin vetoavan ilmoituksen.

Aloita katsomalla muiden jättämiä halutaan vuokrata ilmoituksia, aseta itsesi vuokranantajan asemaan ja mieti millaiseen ilmoitukseen sinä ensimmäisenä vastaisit.

Millaista vuokralaista vuokranantajat sitten etsivät?
Vuokranantajat haluavat vuokralaisen, joka maksaa vuokransa ajallaan, pitää asunnosta huolta ja ei aiheuta häiriötä naapureille. Loppujen lopuksi tämä ei ole kuitenkaan liikaa pyydetty eli vakuuttamalla vuokranantaja noista asioista löydät varmasti toiveidesi mukaisen kodin.

Yksityiskohtaiset ohjeet oman ilmoituksen laadintaan:

      1. Otsikko ”Opiskelija etsii yksiötä keskustasta 1.4 alk max. 500€/kk”
Otsikon tärkein tehtävä on luonnollisesti herättää mielenkiinto ja tuoda oleellisin tieto esiin. Tärkeimmät tiedot ovat: sijainti, asunnon koko, mistä alkaen ja mitä on valmis maksamaan. Mikäli ei halua rajata sijaintia tarkasti niin esimerkiksi postinumero, 2km säteellä keskustasta tai opiskelupaikan lähistöltä ovat myös hyviä vaihtoehtoja. On maku asia haluaako ilmoituksessa tuoda esiin sukupuoltaan, ammattiaan tai mitä opiskelee, mutta sen voi kertoa jos kokee siitä olevan etua.

      2. Kuva
Mikäli ilmoitukseen voi liittää kuvan niin se kannattaa liittää, mikäli koet siitä olevan sinulle etua ja erityisesti tätä kannattaa harkita jos vuokra-asuntoja on vähän tarjolla ja niistä on kova kilpailu. Jos päätät lisätä ilmoitukseen kuvasi  niin yleisenä ohjeena voin sanoa, että kannattaa ehdottomasti miettiä millaisen kuvan valitsee. Huonoin vaihtoehto on lisätä kuva kesän festareiden kolmannen päivän aamulta keskeltä pullomerta. Jos olet etsimässä asuntoa lemmikkisi kanssa niin yhteiskuva lemmikkisi kanssa voi tuoda esiin tärkeää lisäinfoa.

3. Ilmoitustekstin tulisi sisältää (pakolliset kohdat lihavoitu): 
  • Millaista asuntoa olet etsimässä: kerrostalo/rivitalo/omakotitalo ja asunnon koko.
  • Millainen asunnon varustelun tulisi olla: Pesukoneliitäntä/lämmitysmuoto/takka/parveke/astianpesukone/kylpyamme/jne.
  • Maininta erityistarpeista jos sellaisia on. Esimerkiksi: Asunnossa tulisi voida pitää lemmikkejä, koska kanssani muuttaa sisäsiisti ja rauhallinen koira. Asunnon tulisi sijaita ensimmäisessä kerroksessa tai taloyhtiössä tulisi olla hissi jos asunto on ylemmissä kerroksissa. Asunnon tulisi olla hyvin äänieristetty tai sijainniltaan sellainen ettei viulun soittoni häiritse naapureita. jne.
  • Kerro itsestäsi millainen olet vuokralaisena, kuinka paljon olet valmis maksamaan vuokraa, mistä alkaen ja kuinka pitkäksi aikaa etsit asuntoa. Myös maininta mahdollisista lisätuloistasi on hyvä lisätä jos olet etsimässä normaalia opiskelijan budjettia kalliimpaa asuntoa ”Opiskelujen ohella teen osa-aikasena töitä / vanhempani tukevat minua taloudellisesti tms”. Jos luottotietosi ovat kunnossa niin se kannattaa mainita. Voit myös pyytää edellisen vuokranantajan suosittelijaksi jos olet hoitanut asiat mallikkaasti. Mikäli olet savuton ja/tai raitis niin sen maininnasta ei varmasti ole haittaa.
  • Special case: Jos sinulla on remonttikokemusta ja olisit esimerkiksi valmis remontoimaan asunnon siinä asuessasi niin tämä kiinnostaa varmasti jo parhaat päivänsä nähneiden kohteiden vuokraajia. Myös esimerkiksi sisustusharrastus tai valokuvaus voi olla semmoinen taito, jota voit markkinoida vuokranantajalle. Vuokranantaja varmasti arvostaa hyvälaatuisia kuvia asunnosta ja taloyhtiöstä, joita hän voi käyttää seuraavan kerran vuokratessaan asuntoa.
4. Ole rehellinen ja kerro asioistasi totuudenmukaisesti. Jos sinulle on esimerkiksi luottotiedot menneet, mutta olet sen jälkeen hoitanut asiat säntillisesti niin pyydä entiseltä vuokranantajaltasi todistus tästä tai kysy voisiko hän suositella sinua. Voit myös pyytää oman ulosottorikisterisi valmiiksi ja todistaa ettei uusia merkintöjä ole tullut vuosiin.

5. Lue ilmoituksesi ennen julkaisua huolella läpi ja korjaa virheet. Kyseessä ei ole äidinkielen koe, mutta selkeä virheetön teksti antaa aina luotettavamman kuvan.

Onko sinulla jokin keino, jolla olet aina saanut haluamasi vuokra-asunnon? Lisää vinkkisi kommenttikenttään. Myös vuokranantajien kommentit ovat erittäin tervetulleita.

24.1.2017

Vuokralainen vaihtuu – uhka vai mahdollisuus?

Pienemmissä asunnoissa vuokranantajan on hyvä varautua vuokralaisen vaihtumiseen, sillä juuri pienempien asuntojen kohdalla muuttoliikennetta tuntuu olevan eniten. Sain muutama päivä sitten ennakkovaroituksen vuokralaiselta, että hän on käynyt katsomassa isompaa asuntoa ja homman pitäisi ratketa parin päivän sisään. Aloitin välittömästi toimet sitä silmällä pitäen, että vuokralainen on vaihtumassa lähiaikoina. Mikäli tämä asunto ei napsu kohdille niin se on vain ajan kysymys milloin kuun asennot löytävät sopivaan kulmaan ja vuokralainen ilmoittaa homman olevan vuokrasopimuksemme osalta terminaalivaiheessa.

Olen pyrkinyt hoitamaan oman osuuteni kanssakäymisestä vuokralaisen suuntaan todella rennolla otteella ja ennen kaikkea avoimesti. Kokemukseni mukaan pitämällä hyvät, mutta riittävän etäiset välit vuokralaiseen annetaan ainakin hyvät mahdollisuudet toimivalle vuokrasuhteelle. Minun tapauksessani tämä tarkoittaa, että olen joustanut tarpeen vaatiessa ja tarjonnut apua, mutta kuitenkin antanut hänelle oman rauhan jos välttämätöntä asiaa ei ole ollut. Autoin esimerkiksi vuokralaiset muutossa kantamalla hänen tavaroitaan avainten luovutuksen yhteydessä ja annoin pari viikkoa lisää maksuaikaan vuokraan, kun hänelle tuli yllättäviä kuluja. Nyt voin hyvällä omalla tunnolla pyytää jotain pientä apua vuokraukseen vuokralaiselta. Kysyin vuokralaiselta voisiko hän näyttää asuntoa, mikäli pakottava tarve tulisi juuri työmatkani aikana ja tiedustelin olisiko joku hänen tuttunsa mahdollisesti kiinnostunut asunnosta. Molempiin kysymyksiin sain myöntävän vastauksen. Sovin jo etukäteen vuokralaisen kanssa, että en tule järjestämään mitään massanäyttöjä asunnossa vain tulen näyttämään asuntoa 2-3 potentiaaliselle vuokralaiselle yksitellen. Mielestäni massanäyttöjen ongelmat ovat siinä ettet pysty keskusteleemaan välttämättä kaikkien kanssa rauhassa ja näin saa ns. perstuntumaa millainen ihminen asuntoasi on vuokraamassa.

Tehtävät, jotka on hyvä pistää jalalle heti saatuasi tiedon vuokralaisen vaihtumisesta:
-         -  Tarkista alueen vuokrataso ja määritä pyyntösi sitä vasten
-         -  Päivitä ilmoituksesi valmiiksi, että voit heti julkaista asian varmistuttua
-         -  Mieti mitä kanavia pitkin lähdet asuntoa tarjoamaan vuokralle 
        (vuokraovi/oikotie/tori/lehdet/FB:n vuokrataan ryhmät, jne)

Saatuani vuokralaiselta tiedon, että hän on saanut isomman asunnon eli asunto vapautuu vuokrattavaksi olin 15 minuutin päästä jo lisännyt ilmoitukseni valittuihin kanaviin. Nyt voin vain odotella sopivien vuokralaisten yhteydenottoja. Tiedän, että moni vuokralainen ilmoittaa mahdollisimman loppukuusta vuokranantajalle irtisanomisesta. Tähänkin voi varautua lupaamalla jo vuokrasopimuksessa pienen palkkion (20-50eur/vko) irtisanomisesta ennen kuun vaihdetta. Summa voi äkkiseltään tuntua isolta, mutta se on loppujen lopuksi todella pieni, mikäli sillä pystyy estämään tyhjän kuukauden. Nyt minulla on mahdollisuus koittaa houkutella asuntoon myös mahdollisia asunnon vaihtajia. Tämä ryhmä kerkeää nähdä ilmoitukseni ja miettiä viikon verran olisiko kyseinen asunto sopivampi heidän tarpeisiinsa kuin heidän nykyinen asunto.

Vuokralaisen vaihtuminen antaa mahdollisuuden tehdä vuokrankorotuksen jos vuokratasosi on jäänyt jälkeen alueen yleisestä tasosta. Jos olet suunnitellut remointavasi asunnon on se hyvä tehdä vuokralaisten välissä. Kaikkein kustannustehokkain tapa on ulkoistaa asunnon remontoiminen vuokralaiselle eli maksat ja toimitat välineet vuokralaiselle, joka tekee remontin puolestasi. Uhkana pitää nostaa esille ehdottomasti tyhjät kuukaudet, jotka voivat syödä pahimmassa tapauksessa tuottosi pitkältä ajalta.  Mikäli sinä näet muita uhkia tai mahdollisuuksia vuokralaisen vaihtumisen yhteydessä pistä ehdottomasti kommenttia. Myös parhaat toimintatavat ovat tervetulleita. 

20.1.2017

Ensiasunnon ostajasta asuntosijoittajaksi kahdessa vuodessa

Jos nyt pääsisin takaisin tilanteeseen, jossa olisin juuri aloittamassa työuran ja taskussa olisi ensimmäinen vakituinen työsopimus niin ostaisin heti oman asunnon. Valitsisin asunnon sijainnin hyvien liikenneyhteyksien varrelta läheltä keskustaa. Tutkisin erityisesti kohteet, jossa olisi taloyhtiön kirjanpidossa tuloutettua yhtiölainaa ja isoimmat remontit tehtynä. Harkitsisin ehdottomasti myös järkevän hintaisia uudiskohteita. Ennen ostopäätöksen tekoa perehtyisin alueen vuokratasoon ja arvioisin paljonko ostamastani asunnosta voisi saada vuokraa sekä tietenkin laskisin vuokratuottoprosentin ostamalleni asunnolle näiden tietojen pohjalta. Asunnon koon tulisi olla mielellään alle 30m2, mutta mitä lähempänä 20m2 niin sen parempi. Suurin osa jo varmasti arvaakin kuinka kauan asunnossa olisi tarkoitus asua? Aivan oikein.. Asunnossa asuisin 2 vuotta ja  tämän jälkeen vuokraisin asunnon ja ostaisin uuden yksiön samoilla kriteereillä.

Miksi ihmeessä? Alla kuvitteellinen laskelma uudiskohteesta:
Asunnon hinta 100 000eur, josta yhtiölainan osuus puolet eli 50 000eur. Tarvittava lainamäärä pankista olisi siis 50k€.  Ensiasunnon ostaja saa valtiontakauksen 85% lainasta eli omarahoituksen osuus olisi 35 000 eur (100 000*0,85-50 000), jonka voi hoitaa myös lisävakuudella. Varainsiirtoveroa ei tarvitsisi ensiasunnon ostajan maksaa. Jos laina-aika olisi 20 vuotta, lainan perustamiskulu 300 eur, hoitokulu 2 eur/kk ja marginaali 1% (todellinen vuosikorko 1,15%) niin kuukausittainen maksuerä olisi 233,20 €/kk. Asunnon hoitovastike olisi esimerkiksi 100 eur/kk ja rahoitusvastike kahtena ensimmäisena vuonna 77 eur/kk ja sen jälkeen, kun lainaa alettaisiin lyhentämään rahoitusvastike olisi 180 eur/kk.

Jos kahden vuoden päästä asunnosta saisi vuokratuloa 520 eur/kk niin vuokratuotoksi tulisi mukavat 5,76%. Vuokralainen käytännössä siis maksaisi lainan puolestasi ja toisi päälle vielä kassavirtaa: Vuokra – lainan lyhennys – vastikkeet eli 520eur – 233,20 eur - 100 eur - 180 eur  = 6,8 eur/kk.Olen ymmärtänyt, että jossain tapauksissa lainan myöntänyt pankki voi tarkistaa lainaehtoja jos asunnon käyttötarkoitus muuttuu eli tämä käytännössä tarkoittaa marginaalin nousua. Tämä on syytä ottaa varmistaa ennen seuraavan lainan pyytämistä.
Sitten sama rumba alusta, tosin seuraavasta asunnosta tulee maksaa myös 2% varainsiirtovero (kerros- ja rivitalot) eikä valtio takaa enää lainaa vaan itse asunto käy 70-80% vakuutena.

17.1.2017

Piiloindeksirahastot

Kauppalehti teki päivän lehdessään jutun piiloindeksoijista eli rahastoista, jotka markkinoivat itseään aktiivisinä, mutta todelissuudessa seuraavat lähes kellon tarkkuudella indeksiä. Aktiivisten rahastojen kulut ovat luonnollisesti suuremmat kuin indeksiä seuraavat.
Rahasto A:n sisältö:

Rahasto B:n sisältö:
Rahastojen osakearvotus tunnusluvut sekä palkkiot ja kulut: 
                                                Rahasto A  | Rahasto B



Lisää kommenttikenttään mielipiteesi kumpi rahasto olisi sinun valintasi A vai B?

Kulujen merkitys korostuu erityisesti pitkäjänteisessä sijoitustoiminnassa. Mikäli olet esimerkiksi säästämässä pesämunaa eläkkeen varalle niin sijoitushorisontti voi olla jopa 30-40 vuotta.
Näiden kahden sisällöltään toisiaan muistuttavien rahastojen kulut eroavat merkittävästi toisistaan. 
Esimerkki kulujen vaikutuksesta pitkässä juoksussa kuukausisäästäjälle:

15 vuotta:
Rahaston A kulut ovat 100€ kuukausittain säästettävällä summalla yhteensä 4911€ ja B:n kulut puolestaan 0€.

20 vuotta:
A:n kulut 11185€
B:n kulut 0€

30 vuotta:
A:n kulut 42043€
B:n kulut 0€

40 vuotta:
A:n kulut 127497€
B:n kulut 0€

16.1.2017

Some haltuun

Blogin avaus alkaa olla käsillä ja samalla kertaa on jo someen tehty ns. haltuunotto:

Twitter: @Velkavipublogi
Facebook: Velkavipu

Oman talouden KonMari

KonMari-menetelmän pääkohdat:

-Aloita tavaroiden hävittämisestä. Jätä vain ne tavarat, jotka tuottavat sinulle iloa.
-Järjestä kotisi kuntoon kerralla.
-Jos olet tehnyt kaiken oikein, kotisi pysyy jatkossa siistinä.

Jos tämä siivousintoilu käännetään omaan talouteen niin lista voisi olla seuraavanlainen:

A) Aloita turhien kulujen karsimisesta. Hyväksy vain ne kulut, jotka ovat pakollisia.
B) Järjestä omataloutesi kuntoon kerralla.
C) Jos olet tehnyt kaiken oikein, sinulle jää enemmän rahaa säästöön tai vaihtoehtoisesti käyttöön.

Yllä oleva kolmen kohdan lista on tietenkin karkea yleistys, mutta moni sitoo itsensä säännöllisiin kuluihin eikä rahat riitä koskaan seuraavaan palkkaan asti. Tässä muutama esimerkki, jotka kannattaa tarkistaa ensimmäiseksi:

A) Valmisruuat, lehtitilaukset, kanavapaketit, oma auto, päällekkäiset vakuutukset, liian kalliit asumiskulut, ulkona syöminen, osamaksulla ostetut käyttöesineet ja kytkykaupat. Listaa voi jatkaa lopuuttomiin, joten hyväksy vain ja ainoastaan välttämättömät menot aluksi.    

B) Jos tilanne on ollut ns. päällä vuosia niin pienet korjausliikkeet eivät muuta tilannetta eikä pienten asioiden kanssa kannata näperrellä. Aloita kirjaamalla ylös kaikki kulusi. Jo ensimmääisenä kuukautena näet mihin rahat kuluvat ja saadusta informaatiosta pystyt alkaa karsimaan turhia kuluja. Suurin yksittäinen kuluerä on todennäköisesti asuminen. Nyrkkisääntönä asumiseen saisi mennä maksimissaan 40% nettotuloista. Itse niputan asumiskuluihin vuokran/vastikkeen, velan lyhennyksen, sähkön, veden, netin ja vakuutukset. Mikäli asumiseen kuluu enemmän kuin 40% niin on syytä ainakin harkita löytyisikö jokin asumisjärjestely, jossa kulut olisivat pienemmät.

C) Säännöllisistä tuloista kannattaa heti rahan tultua tilille siirtää säästettävä summa toiselle tilille. Voit aloittaa säästämisen esimerkiksi 5-10% nettotuloistasi. Tutki ennen uusia hankintoja löytyisikö sama tuote käytettynä järkevään hintaan.

Mikäli talouden vetää kuralle velaksi eläminen niin hankkiudu eroon luottokortistasi ja mikäli tilanne on jo siinä pisteessä, että olet ottanut kulutukseen velkaa niin järjestele ja hoida nämä ensiksi alta pois. Aloita vaikka googlettamalla velan vyörytys ja miten se toimii.

15.1.2017

Turhan tavaran realisointi

Jokaiselle on vuosien mittaan kertynyt tavaraa, jonka käyttö on syystä tai toisesta jäänyt vähäiseksi tai tarve on poistunut kokonaan. On lahjaksi saatua vohvelirautaa, jalkakylpyä ja heräteostoksena mukaan tarttuneita vaatteita. 

Muutostani johtuen jouduin realisoimaan melkoisen määrän tavaraa ja otin avuksi netissä toimivat kauppapaikat. Hyvin nopeasti huomasin, että tavara oikeasti liikkuu jos tuote on hyväkuntoinen ja oikein hinnoiteltu. Joskus olen kokeillut myös kirpputoreja vaatteiden myynnissä, mutta jotenkin se ympäristö ei oikein maistunut ja myymättä jääneet vaatteet teki mieli ennemmin polttaa kuin tuoda takaisin kotiin. Kirpputorin sijasta vien mieluummin esimerkiksi vatteet Pelastusarmeijan keräykseen ja autan samalla apua tarvitsevia. (Pelastusarmeijan hallintokulut ovat pienet verrattuna moniin muihin järjestöihin).

Jonkin verran olen ostanut myös tavaraa netin kauppapaikoista ja näinkin päin homma on toiminut moitteetta. Suurin osa tuotteista menettävät arvoaan todella nopeasti ja netin kauppapaikoista löytää uudenveroisia tuotteita puoleen hintaan verrattuna kaupan hintoihin.

Semmoisen vinkin voisin antaa, että panostakaa myydessä seuraaviin asioihin:
1. Kuvaava otsikko: Tanssikengät vs. Miesten Pomarfin tanssikengät koko 43
2. Riittävän kattava myyntiteksti. "Turhia" yhdeydenottoja tulee huomattavasti vähemmän, mikäli teksti vastaa yleisimpiin kysymyksiin.
3. Riittävästi hyvälaatuisia valokuvia
4. Järkevä hinnoittelu

12.1.2017

Lottoamalla rikkaaksi?

Suomalaiset on lottokansaa, valitettavasti. Kukapa meistä ei ole pistänyt pari riviä lottoon, kun tarjolla on oikein kunnon jättipotti? Se tutun tuttu, joka voitti viime vuonna 6+1 rivillä 100 000€ ja joku työporukka kääräisi porukalla "eurojaskasta" semmosen mällin hilloa ettei kustannuspaikalle enää tarvi koskaan valua ammuisin klo 6. Nämä mielikuvat ruokkivat sitä illuusiota, että se voitto voi napsua myös omalle kohdalle ihan milloin vain. Tarinoissa harvoin kuulee mitään siitä enemmistöstä, jonka voittopotit kiertää kaukaa ja silti kiikutetaan se vakirivi joka viikko kioskin luukulle, päälle vielä joku rapsutusarpa ja loput kolikot hedelmäjassoon.

Tämä taipumus äkkirikastumisen unelmaan selittää osaltaan sen, miksi suomalaiset haksahtavat pyramidipeleihin, ponzeihin, jne. Tuottolupaus vaatimattomat 400% vuodessa, kun entinen tissibaari yrittäjä on koodannut kansalaisopiston ATK-ajokortti pohjalta EUR ja USD valuuttaparia treidaavan rahakoneen.

Onhan lotossa ja muissa rahapeleissä sentään kannustavalta kuullostavat palautusprosentit, mutta jotenkin niistä pelatuista rahoista kuitenkin jää vuosittain jaettavaa tieteelle, taiteelle ja urheilulle rapiat 500 miljoonaa euroa.

Vuonna 2017 yhden lottorivin hinta on 1€ ja pelaisiko keskivero harrastelina semmoiset 10 lottoriviä jokaiselle kierrokselle. Vuodessa tämä tekee 520€ ja jos tätä rumbaa jatkaisi 10 vuoden ajan niin summa olisi ilman lottorivin hinnan nousua 5200€, mikäli rivihinta ei nousisi. Kerrottakoon tässä vaiheessa, että päävoiton todennäköisyys on 1/9,39635e^10.

Paljonko tämä lottoaja kerryttäisi varallisuutta jos sijoittaisi tuon saman summan 10 vuoden ajan johonkin kistannuksiltaan edulliseen (0,1%) ETF:aan ja vuosituotto olisi 8%. Vastaus on 7213€

No eihän tuo ole juuri mitään eli ei muuta ku rivit vetämään ja päävoitosta haaveileen? Itse en kyllä lottoa säännöllisesti vaan hutaisen kauppareissulla muutaman rivin jättipottien aikaan ihan vaan hyväntekeväisyyttäni.

10.1.2017

REIT ETF:n valinta

Kaksi lähes indenttistä REIT ETF:aa, joiden väliltä pitäisi valinta tehdä:


Vanguard REIT ETF
Schwab U.S. REIT ETF

Scwabia puoltaa himpun verran parempi tuottohistoria ja napsun verran halvemmat kulut, kun taas Vanguardin P/E, P/B luvut ovat parempi sekä viimeisen 12kk tuotto.


Onko kyseessä klassinen hirtetäänkö vai ammutaanko valinta vai löytyisikö perusteluja miksi toinen olisi toista parempi?