Ensiasunnon ostajasta asuntosijoittajaksi kahdessa vuodessa

Jos nyt pääsisin takaisin tilanteeseen, jossa olisin juuri aloittamassa työuran ja taskussa olisi ensimmäinen vakituinen työsopimus niin ostaisin heti oman asunnon. Valitsisin asunnon sijainnin hyvien liikenneyhteyksien varrelta läheltä keskustaa. Tutkisin erityisesti kohteet, jossa olisi taloyhtiön kirjanpidossa tuloutettua yhtiölainaa ja isoimmat remontit tehtynä. Harkitsisin ehdottomasti myös järkevän hintaisia uudiskohteita. Ennen ostopäätöksen tekoa perehtyisin alueen vuokratasoon ja arvioisin paljonko ostamastani asunnosta voisi saada vuokraa sekä tietenkin laskisin vuokratuottoprosentin ostamalleni asunnolle näiden tietojen pohjalta. Asunnon koon tulisi olla mielellään alle 30m2, mutta mitä lähempänä 20m2 niin sen parempi. Suurin osa jo varmasti arvaakin kuinka kauan asunnossa olisi tarkoitus asua? Aivan oikein.. Asunnossa asuisin 2 vuotta ja  tämän jälkeen vuokraisin asunnon ja ostaisin uuden yksiön samoilla kriteereillä.

Miksi ihmeessä? Alla kuvitteellinen laskelma uudiskohteesta:

Asunnon hinta 100 000eur, josta yhtiölainan osuus puolet eli 50 000eur. Tarvittava lainamäärä pankista olisi siis 50k€.  Ensiasunnon ostaja saa valtiontakauksen 85% lainasta eli omarahoituksen osuus olisi 35 000 eur (100 000*0,85-50 000), jonka voi hoitaa myös lisävakuudella. Varainsiirtoveroa ei tarvitsisi ensiasunnon ostajan maksaa. Jos laina-aika olisi 20 vuotta, lainan perustamiskulu 300 eur, hoitokulu 2 eur/kk ja marginaali 1% (todellinen vuosikorko 1,15%) niin kuukausittainen maksuerä olisi 233,20 €/kk. Asunnon hoitovastike olisi esimerkiksi 100 eur/kk ja rahoitusvastike kahtena ensimmäisena vuonna 77 eur/kk ja sen jälkeen, kun lainaa alettaisiin lyhentämään rahoitusvastike olisi 180 eur/kk.

Jos kahden vuoden päästä asunnosta saisi vuokratuloa 520 eur/kk niin vuokratuotoksi tulisi mukavat 5,76%. Vuokralainen käytännössä siis maksaisi lainan puolestasi ja toisi päälle vielä kassavirtaa: Vuokra – lainan lyhennys – vastikkeet eli 520eur – 233,20 eur - 100 eur - 180 eur  = 6,8 eur/kk.Olen ymmärtänyt, että jossain tapauksissa lainan myöntänyt pankki voi tarkistaa lainaehtoja jos asunnon käyttötarkoitus muuttuu eli tämä käytännössä tarkoittaa marginaalin nousua. Tämä on syytä ottaa varmistaa ennen seuraavan lainan pyytämistä.

Sitten sama rumba alusta, tosin seuraavasta asunnosta tulee maksaa myös 2% varainsiirtovero (kerros- ja rivitalot) eikä valtio takaa enää lainaa vaan itse asunto käy 70-80% vakuutena.