DIY korkosuojaus

Korkojen nousua on huudeltu ja osittain varmasti myös pelätty jo jonkin aikaa. Euroopan keskuspankki on paaluttanut tavoitteeksi noin 2% inflaation ja korkoja tuskin lähdetään nostamaan agressiivisesti ennen tämän rajan ylittymistä. Suomen inflaatio ennusteet vuodelle 2018 osuvat 1,0-1,5% haarukkaan ja keskiarvo on 1,28%. Vuoden 2019 ennuste on tällä hetkellä luokkaa 1,5%.

Korkojen nousuun suoraan vaikuttava Euroalueen inflaatio oli tammikuussa 2018 1,3% ja Euroopan keskuspankin ennuste on koko vuodelle 1,5% ja ensi vuodelle 1,7%. Tämä ei viittaa siihen, että EKP olisi ohjauskorkoa aivan hetkeen nostamassa, mutta trendi on selvästi koron nousua ennakoivaan suuntaan.

Mitä koron nousu tarkoittaa velalliselle ja mihin olisi syytä varautua?

Lyhykäisyydessään nouseva korko tarkoittaa isompia korkokuluja korontarkistuspäivästä lähtien. Pankille maksettava lainanlyhennyksen suuruus tulee jossain vaiheessa kasvamaan eli pankki on vailla sinulta suurempaa lainanlyhennystä, ellet ole sitonut lainaasi kiinteää korkoa tai kiinteään tasaerään (jolloin laina-aikasi pitenee). Nyrkkisääntönä voidaan pitää, että korkojen nousuun tulee varautua ennen niiden nousemista. Korkojen nousuun voi varautua useammalla tavalla. Voit vaihtaa kiinteään korkoon tai ostaa pankin myymän korkosuojauksen eli korkokaton tai korkoputken.

Onko muita vaihtoehtoja suojautua?

Uskon itse siihen, että pankkien myymät tuotteet ovat heidän itsensä kannalta suotuisia ainoastaan heille itselleen. En usko, että pystyn tässä pöydässä pelaamaan korttejani niin hyvin, että jäisin voitolle heidän ylivertaisen laskenta- ja analyysi edun johdosta. Onneksi minulla on hihassa yksi ylimääräinen ässä, jonka voin riipaista pöytään tässä vaiheessa - itse tehty korkosuojaus.

Itse rakennettu korkosuojaus

Konsepti on varsin yksinkertainen ja äärimmäisen kustannustehokas. Maksat itsellesi suojaa tulevaisuuden varalle.

Lähestytään itse rakennettua korkosuojausta esimerkki laskelman kautta.

Lainaa 100 000 eur

Laina-aika: 10 vuoden annuiteettilaina

Lainan tiedot: 0,5% marginaali (negatiivinen viitekorko ei pienennä marginaalia), 200€ perustamiskulu, 2€ lainanhoitokulu ja 12kk euribor.

Laskelma on toteutettu käyttäen korkolaskuria. 

Nykyinen korko eli lähtötilanne:

Jos haluat varautua 2% korkoon, säästä silloin kuukausittain nykyisen koron ja 2% koron erotuksen kuukausittain: 946,37 eur – 858,18 = 88,19 eur

Mikäli haluat varautua 3% korkoon, säästät silloin kuukausittain 134,35 eur.

Riskinä tässä on tietenkin, että jos valitset liian pienen varautumistason ja korot nousevat nopeasti sen yli niin joudut turvautumaan säästöihisi liian nopeasti ja ne loppuvat kesken laina-ajalla. Tällä hetkellä pankit myyvät 10- vuoden kiinteää korkoa vähän reiluun 1,5% hintaan eli heidän olettamuksen mukaan korko ei tulisi nousemaan juuri tuon tason yläpuolelle seuraavan 10-vuoden aikana.
Paras puoli tässä on ehdottomasti se, että mikäli korot eivät nousekaan laskemallesi tasolle niin voit maksaa halutessasi lainan ennakkoon takaisin tai käyttää säästössä olevat rahat johonkin muuhun.

Lopuksi vielä pieni varoituksen sananen: En myöskään aivan ensimmäiseksi suosittelisi sijoittamaan säästettyä summaan osakkeisiin tai rahastoihin, sillä jos korot nousevat niin olettavaa on pääomien siirtyminen juuri näistä tuotteista korkojen suuntaan ja sen seurauksena tulemme mahdollisesti todistamaan osakkeiden arvon laskua.

Velkavivun toisen kvartaalin osavuosikatsaus

Vuoden 2017 toisen kvartaalin tapahtumat kiteytetysti:

• Säästösuunnitelma toteutui uuden allokaation mukaan
• 3 kpl alle 200 euron kauppaa Aktia, Fortum ja Affecto
• Yksi uusi sijoitusasunto varaukseen ennakkomarkkinoinnista

Säästösuunnitelmaa rukattiin hieman kvartaalin aikana eli Amerikkaan sijoittavat ETF:t pistettiin määrittelemättömän pituiselle tauolle. Tämän tilalle tuli sitten osakepoiminnat Nordnetin alle 200 euron kauppojen muodossa. Kauppoja tuli tehtyä kokonaista kolme kappaletta ja tätä rataa on tarkoitus jatkaa ainakin siihen asti, kun Nordetin kampanja on voimassa. Käteispuskuri kasvoi kvartaalin aikana ja tätä on tarkoitus kasvattaa jatkossa vähintään noiden Amerikan ETF:n ja 200 euron käteiskaupan erotuksella. Käteispuskurin kasvatus on ihan tietoinen valinta, sillä käyttökohde on jo mietitty valmiiksi. Varoista osa tulee menemään uuden sijoitusasunnon kuluihin ja harkinnassa on myös Superluoton käyttö tähän tarkoitukseen. Superluotto on mielestäni melko matala korkoinen laina jos pääset kulta-tasolle. Tällöin korko on 0,99% ja tämä on luonnollisesti myös verovähennyskelpoinen, koska kyseessä on sijoituslaina. Pistin laput vetämään viime viikolla eli vasta odotan päätöstä lainan suhteen. Korttitalo ei kuitenkaan romahda, vaikka hakemus tulisi hylättynä takaisin vaan sen jälkeen omarahoitusosuuden osuus kasvaisi. Aivan tappiin asti salkkua ei kuitenkaan kannata vivuttaa vaan pieni varmuusvara on syytä jättää näin toimiessa salkun lainoitusarvon ja nostetun lainan välille.

Sijoitusasunnon varaaminen oli jälleen melko nopea toimenpide. Sain ennakkomarkkinointi esitteen sähköpostiini klo 15 ja luin esitteen läpi muutamassa minuutissa. Soitin varauksen noin 10 minuutin kuluttua sähköpostin saapumisesta. Laskin nopeasti karkean arvion vuokratuotosta ja katsoin alueen vuokra-asunto tilanteen muutamasta paikasta. Tulin siihen lopputulokseen, että varaus kannattaa tehdä heti ja laskeskella kaikki auki ennen kauppojen tekoa. Varaus ei ole sitova vaan päätöksen voi perua ilman kustannuksia kauppoihin asti.

Kvartaalin aikana sijoitusvarallisuus kasvoi lähes 15k€ johtuen kurssien positiivisestä kehityksestä. Viime kvartaalissa elättelin todella varovaisia toiveita varallisuuden ylittävän 200k€ rajan tämän vuoden aikana, mutta tällä tahdilla se tulee kyllä vastaan hyvinkin nopeasti. Tämä raja olisi voinut teoriassa jo rikkoontua tälle kvartaalille, mutta viime viikon lasku pörssissä siirsi merkkipaalun puhkaisun tulevaisuuteen.

Tulevan kvartaalin soisi luonnollisesti olevan yhtä hyvä kuin juuri päättyneen, mutta vanhan viisauden mukaan menneet tuotot eivät ole tae tulevista. Sen verran optimistiseksi voi tässä lomien kynnyksellä heittäytyä, että lukisin mielelläni kommenttikentässä, miten olette palkinneet itsenne varallisuusrajojen ylittyessä?

Mukavaa kesää ja nauttikaa lomasta.

Hyvä vuokralaissuhde avain menestykseen?

Mainitsin aikaisemmassa blogikirjoituksessa, että asunnon uudelleen vuokraus helpottui johtuen hyvistä suhteista vuokralaisiin. Hyvät suhteet ovat kovin subjektiivinen käsitys, jonka jokainen kokee omalta kantiltaan eri lailla. Pyrin avaamaan tässä kirjoituksessa omaa toimintaani vuokranantajana ja mitä minä ymmärrän hyvällä vuokralaissuhteella.

Suhteen luominen aloitetaan jo ennen asunnon vuokrausta

Asuntoa vuokrattaessa en käytä välittäjää vaan hoidan vuokrauksen itse. Mikäli asuntoja olisi enemmän niin tilanne saattaisi muuttua, mutta uskon pystyväni hoitamaan vuokrauksen myös asuntomäärän kasvaessa tulevaisuudessa. Oman arvioni mukaan asuntomäärän ollessa alle 10 asuntoa vuokrauksen pystyy hoitamaan itse, mutta tämä luonnollisesti riippuu omasta elämäntilanteesta ja asuntojen vuokralaisprofiilista. En järjestä massanäyttöjä vaan järjestän hakijoille aina yksityisnäytön. Itse vuokraamalla ja yksityisnäytöissä saan hyvää tietoa vuokralaisista valintani tueksi, pystyn vastaamaan rauhassa heidän kysymyksiin ja samalla tutustuu uusiin ihmisiin. Jos sinulla on useampia kohteita eikä hakijan intressit kohtaa näytettävän asunnon kohdalla niin tällä tavalla saatat löytää johonkin toiseen kohteeseesi vuokralaisen. En järjestä näyttöä suinkaan kaikille hakijoille vaan kutsun yksityisnäyttöön ainoastaan ne potentiaalisimmat hakijat. Sopivan vuokralaisen löydyttyä sopimus kannattaa tehdä nopeasti, jotta varmistat hyvän vuokralaisen saamisen asuntoosi sekä pystyt ilmoittamaan muille hakijoille asunnon tilanteesta ja he pääsevät etsimään muita kohteita. Lähetän sähköpostin jokaiselle hakijalle, jossa kiitän mielenkiinnosta asuntoa kohtaa sekä soitan jokaiselle yksityisnäytössä käyneelle. Yksityisnäytössä käyneille perustelen myös valintani ja mahdollisuuksien mukaan pyrin auttamaan heitä asunnon etsinnässä. Voin esimerkiksi kertoa, että netin kauppapaikoille kannattaa jättää oma halutaan vuokrata ilmoitus ja sitä kautta päästä käsiksi ns. nukkuviin vuokrakohteisiin.

Yhteyden ylläpito vuokrausaikana

Vuokralaiselle pitää antaa oma rauha eli liika yhteydenpito ei välttämättä ole se paras tapa hoitaa suhdetta. Pyrin itse käymään asunnolla 1-2 vuoden välein, mutta lähetän vähintään kerran vuodessa sähköpostia, jossa pyydän vuokralaista ilmoittamaan ovatko kaikki kunnossa vai vaatiiko jokin asunnossa korjausta. Muistan kaikkia vuokralaisiani pienellä joululahjalla vuosittain. Hyviä vaihtoehtoja ovat mm. leffaliput, konvehtirasia, ja lahjakortit. Myös perinteinen joulukortti voi tuoda hyvää mieltä saajalle. Tärkeimpänä asiana pidän kuitenkin puutteiden ja vikojen nopeaa korjausta sekä vastaamista vuokralaisten kysymyksiin. Jos esimerkiksi asunnon jääkaappi menee rikki niin vuokralainen varmasti arvostaa, jos uusi jääkaappi tulee viimeistään seuraavana päivänä ilmoituksesta kuin, että vuokranantaja lupaa tuoda parin viikon päästä kesämökiltään vähälle käytölle jääneen jääkaapin. Sähköposti on oiva väline yhteydenpitoon, mutta monessa tapauksessa soittamalla asia selviää nopeammin. Avoin, ripeä ja rehellinen kommunikaatio puolin ja toisin heti alusta alkaen luo hyvän perustan onnistuneeseen vuokrasuhteeseen. Jos vuokralainen luottaa vuokranantajaan niin kynnys ilmoittaa esimerkiksi asunnon vaihto tarpeesta tapahtuu kokemukseni mukaan aikaisemmin kuin ns. kasvottomassa suhteessa.

Vuokralaiselta voi saada myös apua vuokraukseen monessakin muodossa. Vuokralainen voi esimerkiksi kertoa kavereilleen asuntonsa vapautumisesta, vuokralainen voi esitellä asunnon kiinnostuneille vuokralaisille sekä muuton yhteydessä vanha ja uusi vuokralainen voivat hoitaa avaimen vaihdon ilman, että vuokranantajan tarvitsee käydä asunnolla. Vastaavasti minä olen luvannut toimia heille suosittelijana uutta vuokra-asuntoa vuokrattaessa tai auttaa heitä asunnon ostossa, mikäli he kokevat sen tarpeelliseksi.

Yhteyden ei tarvitse välttämättä päättyä vuokrasopimuksen päättyessä

Mikäli vuokralainen asuu pitkään kohteessa, syntyy väkisin jonkinlainen suhde vuokranantajan ja vuokralaisen välille. Yhteydenpidon ei välttämättä tarvitse päättyä vuokrasopimuksen myötä vaan kuulumisia voidaan vaihdella puolin ja toisin. Mikäli sinulla on useampia kohteita tämä voi auttaa sinua myös tulevaisuudessa löytämään uusia vuokralaisia entisten vuokralaisten tuttavista. Positiivinen kokemus vuokrasuhteesta on hyvä käyntikortti sinulle uusia vuokrasopimuksia tehtäessä ja tällä saattaa olla merkittävä vaikutus kohteidesi täyttöasteeseen tulevaisuudessa.

Pieni tipsi lopuksi: Esimerkiksi pieni tupaantuliaislahja tai esimerkiksi tekstiviesti, jossa toivotat onnea uuteen kotiin saa vuokralaisen tuntemaan itsensä tervetulleeksi omistamaasi asuntoon. 

Vuokralaisten vaihtuminen parhaan sesongin ulkopuolella

Kerroin jo aikaisemmin, että yhden sijoitusasunnon vuokralainen vaihtuu ja pari viikkoa tästä sain ilmoituksen toisenkin asunnon vuokralaisen vaihtumisesta. Toisen asunnon vuokralainen irtisanoi vuokrasopimuksen alle vuoden asumisen jälkeen, joten hän joutuu maksamaan yhden kuukauden vuokraa vastaavan maksun sopimuksen ennen aikaisesta purkamisesta. Pyrin suhtautumaan vuokralaisen vaihtumiseen mahdollisuutena uhan sijasta. Alkuvuoden aikana vuokraisten etsiminen ei ole se kaikkein paras ajankohta, sillä uusien vuokralaisten tulo pelikentälle ajoittuu enemmän loppukesän kuukausiin. Onneksi asuntoa vaihtavien vuokralaisten asunnon vaihtotarve ei katso kalenteria ja lisäksi löytyy opintojaan keväällä päättäviä, jotka ovat siirtymässä työelämään ja karistamassa opiskelujen aikaisen solukämpän yhteiset riemut vakaampaan elämäntyyliin.

Molempien asuntojen uudelleen vuokraus sujui loppujen lopuksi helposti. Molemmat asunnot olivat alle viikossa vuokralle tarjotaan ilmoituksen jättämisestä vuokrattu eli tyhjiä kuukausia ei tule vuokralaisen vaihtumisen johdosta. Vuokrauksen onnistumista helpotti molemmilta vuokralaisilta hyvissä ajoin ennen kuun vaihdetta saadut irtisanomisilmoitukset. Toisen asunnon kohdalla sain ilmoituksen 2 viikkoa ennen kuun vaihdetta (1,5kk ennen muuttoa) ja toisen peräti 2,5kk ennen muuttopäivää. Lisäksi minulla oli jo valmiina ilmoitusteksti ja hyvät kuvat kohteista eli pystyin lisäämään ilmoituksen heti. Uskoisin hyvien suhteiden vuokralaisiin olevan yksi syy, miksi vuokralaiset eivät pitkittäneet irtisanomista vaan kertoivat avoimesti tilanteesta hyvissä ajoin. Toisen asunnon vuokraa nostin noin 1% verran johtuen vastikkeen noususta ja toisen asunnon kohdalla vuokra nousi melkein 6%. Jälkimmäisen asunnon kohdalla vuokran nousu selittyy liian alhaisesta vuokrasta edellisen asukkaan kohdalla. Vertailupohjaa alueen vuokratasosta ei ollut saatavilla ja halusin silloin varmistaa hyvän vuokralaisen löytymisen nopeasti.

Asuntosijoittaminen on yleistynyt viime vuosien aikana ja nyt viime aikoina on jo saanut lukea pettymyksiä, joita vuokranantajat ovat kohdanneet. Asuntosijoittaminen ei sovi kaikille, mutta henkilökohtaisesti tuntuu tämän olevan se sijoittamisen alalaji, joka itselleni sopii kaikista parhaiten. Samaan hengenvetoon on syytä mainita, ettei yhtään ongelma vuokralaista ole omalle kohdalle osunut. Tähänkin asiaan voi vaikuttaa tekemällä kotiläksyt hyvin ja pyrkimällä karsimaan ne vuokralaiset, jotka voisivat olla potentiaalisia ongelma tapauksia. Tarkistan kaikkien vuokralaisten luottotiedot, soitan tarvittaessa entiselle vuokranantajalle, pyydän selvitystä tuloista (jos vuokralainen vaikuttaa rehelliseltä olen luottanut omaan ilmoitukseen) ja kaikista tärkeimpänä vuokralaisen tapaaminen henkilökohtaisesti. Jos jokin edellä mainituista on ristiriidassa asettamiesi tavoitteiden kanssa, suosittelen etsimään toisen hakijan. Varovaisuus voi maksaa yhden kuukauden vuokran, mutta mahdollisesti säästyt isommalta ongelmalta, jonka kustannukset ja riskit ovat paljon suuremmat.

Pieni tipsi lopuksi:

Vuokralaisen luottotiedot voi tarkistaa ilmaiseksi käymällä oikeustalolla, mutta jos haluat suorittaa kyselyn netissä niin käytän itse Suomen Perintätoimiston luottotietopalvelua. Hinta per kysely maksaa 2,90eur.

Vuokralainen vaihtuu – uhka vai mahdollisuus?

Pienemmissä asunnoissa vuokranantajan on hyvä varautua vuokralaisen vaihtumiseen, sillä juuri pienempien asuntojen kohdalla muuttoliikennetta tuntuu olevan eniten. Sain muutama päivä sitten ennakkovaroituksen vuokralaiselta, että hän on käynyt katsomassa isompaa asuntoa ja homman pitäisi ratketa parin päivän sisään. Aloitin välittömästi toimet sitä silmällä pitäen, että vuokralainen on vaihtumassa lähiaikoina. Mikäli tämä asunto ei napsu kohdille niin se on vain ajan kysymys milloin kuun asennot löytävät sopivaan kulmaan ja vuokralainen ilmoittaa homman olevan vuokrasopimuksemme osalta terminaalivaiheessa.

Olen pyrkinyt hoitamaan oman osuuteni kanssakäymisestä vuokralaisen suuntaan todella rennolla otteella ja ennen kaikkea avoimesti. Kokemukseni mukaan pitämällä hyvät, mutta riittävän etäiset välit vuokralaiseen annetaan ainakin hyvät mahdollisuudet toimivalle vuokrasuhteelle. Minun tapauksessani tämä tarkoittaa, että olen joustanut tarpeen vaatiessa ja tarjonnut apua, mutta kuitenkin antanut hänelle oman rauhan jos välttämätöntä asiaa ei ole ollut. Autoin esimerkiksi vuokralaiset muutossa kantamalla hänen tavaroitaan avainten luovutuksen yhteydessä ja annoin pari viikkoa lisää maksuaikaan vuokraan, kun hänelle tuli yllättäviä kuluja. Nyt voin hyvällä omalla tunnolla pyytää jotain pientä apua vuokraukseen vuokralaiselta. Kysyin vuokralaiselta voisiko hän näyttää asuntoa, mikäli pakottava tarve tulisi juuri työmatkani aikana ja tiedustelin olisiko joku hänen tuttunsa mahdollisesti kiinnostunut asunnosta. Molempiin kysymyksiin sain myöntävän vastauksen. Sovin jo etukäteen vuokralaisen kanssa, että en tule järjestämään mitään massanäyttöjä asunnossa vain tulen näyttämään asuntoa 2-3 potentiaaliselle vuokralaiselle yksitellen. Mielestäni massanäyttöjen ongelmat ovat siinä ettet pysty keskusteleemaan välttämättä kaikkien kanssa rauhassa ja näin saa ns. perstuntumaa millainen ihminen asuntoasi on vuokraamassa.

Tehtävät, jotka on hyvä pistää jalalle heti saatuasi tiedon vuokralaisen vaihtumisesta:

-         -  Tarkista alueen vuokrataso ja määritä pyyntösi sitä vasten

-         -  Päivitä ilmoituksesi valmiiksi, että voit heti julkaista asian varmistuttua

-         -  Mieti mitä kanavia pitkin lähdet asuntoa tarjoamaan vuokralle 

        (vuokraovi/oikotie/tori/lehdet/FB:n vuokrataan ryhmät, jne)

Saatuani vuokralaiselta tiedon, että hän on saanut isomman asunnon eli asunto vapautuu vuokrattavaksi olin 15 minuutin päästä jo lisännyt ilmoitukseni valittuihin kanaviin. Nyt voin vain odotella sopivien vuokralaisten yhteydenottoja. Tiedän, että moni vuokralainen ilmoittaa mahdollisimman loppukuusta vuokranantajalle irtisanomisesta. Tähänkin voi varautua lupaamalla jo vuokrasopimuksessa pienen palkkion (20-50eur/vko) irtisanomisesta ennen kuun vaihdetta. Summa voi äkkiseltään tuntua isolta, mutta se on loppujen lopuksi todella pieni, mikäli sillä pystyy estämään tyhjän kuukauden. Nyt minulla on mahdollisuus koittaa houkutella asuntoon myös mahdollisia asunnon vaihtajia. Tämä ryhmä kerkeää nähdä ilmoitukseni ja miettiä viikon verran olisiko kyseinen asunto sopivampi heidän tarpeisiinsa kuin heidän nykyinen asunto.

Vuokralaisen vaihtuminen antaa mahdollisuuden tehdä vuokrankorotuksen jos vuokratasosi on jäänyt jälkeen alueen yleisestä tasosta. Jos olet suunnitellut remointavasi asunnon on se hyvä tehdä vuokralaisten välissä. Kaikkein kustannustehokkain tapa on ulkoistaa asunnon remontoiminen vuokralaiselle eli maksat ja toimitat välineet vuokralaiselle, joka tekee remontin puolestasi. Uhkana pitää nostaa esille ehdottomasti tyhjät kuukaudet, jotka voivat syödä pahimmassa tapauksessa tuottosi pitkältä ajalta.  Mikäli sinä näet muita uhkia tai mahdollisuuksia vuokralaisen vaihtumisen yhteydessä pistä ehdottomasti kommenttia. Myös parhaat toimintatavat ovat tervetulleita.